2012年房估師考試案例分析精講82
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
2-8」 分析
㈠ 報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象概況描述不全面，沒(méi)有詳細(xì)說(shuō)明地塊的現(xiàn)
狀，例如地上建筑物、構(gòu)筑物、配套設(shè)施等。
㈡ 報(bào)告在估價(jià)方法選用時(shí)說(shuō)明：“由于估價(jià)對(duì)象是在舊市區(qū)
內(nèi)的土地，未能收集到適當(dāng)?shù)氖找鎸?shí)例，所以，應(yīng)以買賣實(shí)例，即
市場(chǎng)比較所求得的比準(zhǔn)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)決定估價(jià)額。“不正確。根據(jù)
規(guī)范第⒌⒈4條“有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比
較法為主要方法“，和第⒌⒈6條”具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的
房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法“，估
價(jià)對(duì)象并不符合規(guī)范第⒌⒈5條“收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收
益法作為其中的一種估價(jià)方法“，空地不能產(chǎn)生長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。
因此估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格評(píng)估應(yīng)選用市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法。
㈢ 報(bào)告計(jì)算增值分配率時(shí)，最終增值分配率直接采用了各種
影響因素增值率的平均值。應(yīng)根據(jù)各種影響因素的重要程度，以加
權(quán)處理方式計(jì)算最終增值分配率。
A：14850/（14850+9075）×100%=62%
第九節(jié) 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)
房地產(chǎn)糾紛估價(jià)是指對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)的價(jià)值、
交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià)結(jié)果等
進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見(jiàn)，為協(xié)議、調(diào)解、
仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。
房地產(chǎn)糾紛估價(jià)可分為兩大類，一類是針對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值、交
易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額的糾紛，這類糾
紛可稱之為房地產(chǎn)價(jià)格（價(jià)值）類糾紛；另一類是針對(duì)估價(jià)結(jié)果本身
的糾紛，這類糾紛可稱之為估價(jià)結(jié)果糾紛。前一類糾紛的估價(jià)通常
由法院、仲裁機(jī)構(gòu)聘請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)完成，后一類糾紛的估價(jià)則
由專門的估價(jià)仲裁部門或組織（如估價(jià)專家委員會(huì)）出面對(duì)估價(jià)結(jié)果
做出鑒定和裁決。
