2012年房估師考試案例分析精講78
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
第八節(jié) 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)
一、房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)，除需遵循一般房地產(chǎn)估價(jià)的原則與方
法外，還要從影響房地產(chǎn)合并或分割前后最高最佳使用或最有效使
用、規(guī)模經(jīng)濟(jì)等的角度，分析估價(jià)對象在分割或合并前后的可能變
化。例如，位于城市商業(yè)區(qū)的兩塊面積分別為400㎡和1600㎡的
相鄰?fù)恋�，合并后不僅能使基地形狀規(guī)整，而且還可使開發(fā)商能夠
面向中型客戶、開發(fā)建設(shè)每層建筑面積為1200～1500㎡的寫字
樓，大大提高了兩塊土地的開發(fā)價(jià)值。此時(shí)如果不考慮合并的影響
而單獨(dú)評估兩塊地的價(jià)值，則兩塊地的價(jià)值之和很可能大大低于合
并后的土地價(jià)值。對于合并或分割后導(dǎo)致的房地產(chǎn)增值或價(jià)值損失，
需要在分割后或合并前的兩個(gè)個(gè)體之間合理分配，分配的比例不僅
要看每一部分所占的面積比例，還要看每一部分對房地產(chǎn)增值或減
值的影響程度。
房地產(chǎn)分割估價(jià)實(shí)際上就是房地產(chǎn)合并估價(jià)的逆向操作，本節(jié)
重點(diǎn)以房地產(chǎn)合并估價(jià)為例來說明房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)的操作方
法及要點(diǎn)。
二、房地產(chǎn)合并相關(guān)法律規(guī)定
房地產(chǎn)合并的必然結(jié)果就是相鄰的兩宗房地產(chǎn)中的一宗轉(zhuǎn)讓給
另一宗的所有者，也就是說房地產(chǎn)合并是一種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，在
關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定中，以下幾點(diǎn)要特別注意，其可能直接
影響房地產(chǎn)合并：
⑴ 房地產(chǎn)是否符合法定的轉(zhuǎn)讓條件。國家和地方房地產(chǎn)管理
法規(guī)對各類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件進(jìn)行了明確的規(guī)定，如果待合并的房地
產(chǎn)不符合規(guī)定，可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)合并預(yù)期價(jià)值無法實(shí)現(xiàn)，或由于
要支付額外費(fèi)用使待合并房地產(chǎn)達(dá)到可轉(zhuǎn)讓條件而使得合并預(yù)期價(jià)
值減損，這在估價(jià)過程中必須考慮和說明。
⑵ 待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理
法》第三十九條對土地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓做出明確規(guī)
定，要求補(bǔ)繳土地出讓金或上繳土地使用權(quán)收益，這也會影響到房
地產(chǎn)合并價(jià)值。
⑶ 待合并房地產(chǎn)的土地用途。房地產(chǎn)合并預(yù)期價(jià)值的實(shí)現(xiàn)有
賴于合并后的房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)最高最佳使用，但有可能待合并房地產(chǎn)的
土地用途與房地產(chǎn)合并后的最高最佳使用用途并不一致，《城市房
地產(chǎn)管理法》第四十三條規(guī)定這種情況下必須進(jìn)行用途變更，這一
因素對房地產(chǎn)合并價(jià)值的影響也要考慮。
⑷ 待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)剩余年限�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理
法》第四十二條規(guī)定，出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，其
土地使用權(quán)剩余年限為合同約定總年限減已使用年限，要注意其對
房地產(chǎn)合并價(jià)值的影響。
