2012年房估師經(jīng)營與管理：清償能力指標(biāo)計算方法
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
清償能力指標(biāo)計算方法
房地產(chǎn)投資項目的清償能力，主要是考察計算期內(nèi)項目各年的
財務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。
㈠ 利息計算方法
按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，
按半年計息，其后年份按全年計息；還款當(dāng)年按年末償還，按全年
計息。每年應(yīng)計利息的近似計算公式為：
還本付息的方式包括以下幾種：
⑴ 一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還
本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息；
⑵ 等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相
應(yīng)的利息；
⑶ 等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息；
⑷ 一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息；
⑸ "氣球法"，借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。
㈡ 借款償還期
借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項目具體財務(wù)條件
下，項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其它
還款資金償還項目借款本息所需要的時間。房地產(chǎn)置業(yè)投資項目和
房地產(chǎn)開發(fā)之后進行出租經(jīng)營或自營的項目，需要計算借款償還期。
房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，不計算借款償還期。
借款償還期的計算公式為：
式中，Id為項目借款還本付息數(shù)額（不包括已用資本金支付的建設(shè)期
利息），Pd為借款償還期（從借款開始期計算），Rt為第t期可用于還款
貸款利息
本年借款額
年初借款本息累計+每年應(yīng)計利息=×）
2（
Σ=
=
dPttdRI1
的資金（包括：利潤、折舊、攤消及其他還款資金）。
借款償還期可用資金來源與運用表或借款還本付息計算表直接
計算，其詳細計算公式為：
Pd=[借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開始借款期數(shù)]+
[上期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額]
上述計算是以計算周期為單位，實際應(yīng)用中應(yīng)注意將其轉(zhuǎn)換成
以年為單位。當(dāng)借款償還期滿足貸款機構(gòu)的要求期限時，即認(rèn)為項
目是有清償能力的。
㈢ 利息備付率
利息備付率，指項目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息
前利潤，與當(dāng)期應(yīng)付利息費用的比率。其計算公式為：
利息備付率=稅息前利潤/當(dāng)期應(yīng)付利息費用
式中：稅息前利潤為利潤總額與計入總成本費用的利息費用之和，
當(dāng)期應(yīng)付利息是指當(dāng)期計入總成本費用的全部利息。利息備付率可
以按年計算，也可以按整個借款期計算。
利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般
房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2，否則，表示項目付息能力
保障程度不足。對于出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)的
計算非常重要。
㈣ 償債備付率
償債備付率（Debt Coverage Ratio，DCR），指項目在借款償
還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。其
計算公式為：
償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息資金
可用于還本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤消，在成本
中列支的利息費用，可用于還款的利潤等等。當(dāng)期應(yīng)還本付息金額
包括當(dāng)期應(yīng)還貸款本金及計入成本的利息。
償債備付率可以按年計算，也可以按整個借款期計算。償債備
付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一
般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2.當(dāng)指標(biāo)小于1.2時，
表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過短期借款來償還
已到期的債務(wù)。該指標(biāo)的計算對出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項目
非常重要。
㈤ 資產(chǎn)負(fù)債率
資產(chǎn)負(fù)債率是反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力
的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資
產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用
來衡量客戶在清算時保護債權(quán)人利益的程度。其表達式為：
資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)的資本金不足，對負(fù)債的依賴性強，在
經(jīng)濟萎縮或信貸政策有所改變時，應(yīng)變能力較差；資產(chǎn)負(fù)債率低則
企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型
經(jīng)濟活動，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高。
㈥ 流動比率
流動比率是反映項目各年償付流動負(fù)債能力的指標(biāo)。表達式為：
流動比率越高，說明營運資本（即流動資產(chǎn)減流動負(fù)債的余額）
越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全。通過這個指標(biāo)可以看出百
元流動負(fù)債有幾百元流動資產(chǎn)來抵償，故又稱償債能力比率。在國
際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上，因此人們稱之為"銀
%100×
資產(chǎn)合計
負(fù)債合計
資產(chǎn)負(fù)債率=
%100×
流動負(fù)債總額
流動資產(chǎn)總額
流動比率=
行家比率"或"二對一比率".
對房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，200%并不是最理想的流動比率。因
為房地產(chǎn)開發(fā)項目所需開發(fā)資金較多，且本身并不擁有大量的資本
金，其資金一般來源于長、短期借款。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項目通常
采取預(yù)售期房的方式籌集資金。這些特點使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的流
動負(fù)債數(shù)額較大，流動比率相對較低。
㈦ 速動比率
速動比率是反映項目快速償付流動負(fù)債能力的指標(biāo)。其表達式
為：
該指標(biāo)屬短期償債能力指標(biāo)。它反映項目流動資產(chǎn)總體變現(xiàn)或
近期償債的能力，因此它必須在流動資產(chǎn)中扣除存貨部分，因為存
貨變現(xiàn)能力差，至少也需要經(jīng)過銷售和收帳兩個過程，且會受到價
格下跌、損壞、不易銷售等因素的影響。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項
目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率較低，不會達到100%.
資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率指標(biāo)，可結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企
業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表進行計算。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，不需要編制資產(chǎn)
負(fù)債表。
