2012年房估師經(jīng)營與管理：房地產(chǎn)中的投資與成本
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本
房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營活動中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動有
較大差異。
⑴ 開發(fā)項(xiàng)目總投資
開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設(shè)投資
是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用；經(jīng)營資
金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建
設(shè)過程中形成以出售和出租為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和以自營為目的
的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。開發(fā)建設(shè)投資構(gòu)成如圖6-1所示。
圖 6-1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資的構(gòu)成
⑵ 開發(fā)產(chǎn)品成本
開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建成時，按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)
和會計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目
有多種產(chǎn)品時，可以通過開發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)�，分別估算每種
產(chǎn)品的產(chǎn)品成本。
⑶ 經(jīng)營成本
經(jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照
國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。主要包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、
開發(fā)項(xiàng)目總投資開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金
土地費(fèi)用
前期工程費(fèi)用
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用
建筑安裝工程費(fèi)用
公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用
開發(fā)間接費(fèi)用
財(cái)務(wù)費(fèi)用
管理費(fèi)用
銷售費(fèi)用
開發(fā)期稅費(fèi)
其他費(fèi)用
不可預(yù)見費(fèi)用
開發(fā)產(chǎn)
品成本
開發(fā)經(jīng)
營成本
固定資
產(chǎn)及其
他資產(chǎn)
商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本和房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本。對于
分期收款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本通常按當(dāng)
期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收入的比率，計(jì)算本期應(yīng)
結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。
⑷ 期間費(fèi)用
開發(fā)項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)
經(jīng)營活動而發(fā)生的經(jīng)營費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)
目用于銷售時，期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中的管理、財(cái)務(wù)和銷售
費(fèi)用，不另行計(jì)算；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營時，開發(fā)期的
期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費(fèi)用計(jì)為運(yùn)營費(fèi)用；房
地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)為運(yùn)營費(fèi)用
