2012年房估師經(jīng)營與管理輔導：市場分析的概念與作用3
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
㈢ 市場區(qū)域的確定
房地產(chǎn)存在地區(qū)性，其供給和需求都是地區(qū)性的。因此，定義
市場區(qū)域就成了房地產(chǎn)市場分析的第一步工作。市場區(qū)域是指主要
（潛在）需求的來源地或主要競爭物業(yè)的所在地，它包含與目標物業(yè)
相似的競爭空間的需求和供給。定義市場區(qū)域工作主要包括：描繪
市場區(qū)域、在相應地圖上標出市場區(qū)域的邊界、解釋確定市場區(qū)域
邊界的依據(jù)。
在市場分析報告中應該有描繪市場區(qū)域的部分，并有相應區(qū)域
的地圖，顯示出與該目標物業(yè)臨近的公路或關鍵干線的位置、區(qū)域
地名、道路及自然特征等。
⑴ 影響市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素
在定義市場區(qū)域時，關鍵要考慮市場交通工具，最主要的交通
形式，自然障礙，競爭項目，經(jīng)濟和人口情況。影響市場區(qū)域形狀
和大小的關鍵因素有：①自然特征，如山地和河流等；②建筑阻礙、
高速路或鐵路；③人口密度的大��；④政治區(qū)域，市區(qū)和郊區(qū)，學
校間的區(qū)域；⑤鄰里關系和人口統(tǒng)計特征，如由于家庭收入、地位、
種族等形成的市場區(qū)域特征；⑥發(fā)展的類型和范圍，如未來城市發(fā)
展方向、速度等；⑦競爭性項目的區(qū)域（競爭項目重新組合的區(qū)域）。
⑵ 物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響
不同市場分析目的影響市場區(qū)域的確定。為政府宏觀市場管理
進行市場分析，其市場區(qū)域就可以用行政區(qū)劃為界限；物業(yè)類型也
影響市場區(qū)域的確定，甚至同類物業(yè)，由于其特征不同，市場區(qū)域
的確定也會有所不同。如居住物業(yè)和休閑旅游物業(yè)的市場區(qū)域，就
會有很大的差別。
由于數(shù)據(jù)的限制，常被迫采用市、區(qū)等行政區(qū)域來確定市場區(qū)
域，這種確定便于利用人口統(tǒng)計及其它各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)。但這種分區(qū)
內(nèi)的數(shù)據(jù)只能用于區(qū)域或某種物業(yè)類型的房地產(chǎn)市場分析，并不能
用來進行具體開發(fā)項目層次的市場研究。要準確定義項目層次的市
場區(qū)域，就必須實地考察該項目的地點和鄰里狀況，收集必要的數(shù)
據(jù)，經(jīng)分析判斷后才能合理確定。
