2012年房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營與管理：通貨膨脹的影響
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
通貨膨脹的影響
對通貨膨脹或通貨緊縮程度的預(yù)期，影響投資者對未來投資收
益的預(yù)測和適當(dāng)收入或收益的選擇。在通貨膨脹的情況下，現(xiàn)金的
購買力肯定會(huì)下降，因此投資者往往提高對名義投資回報(bào)率（或收益
率，下同）的預(yù)期，以補(bǔ)償購買力的損失。也就是說，投資者要提高
期望投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響，因?yàn)橥顿Y者所希望獲得的
始終是一個(gè)實(shí)際的投資回報(bào)率。
從理論上來說，全部期望投資回報(bào)率應(yīng)該包含所有預(yù)期通貨膨
脹率的影響。預(yù)期收益率通常隨著對通貨膨脹率預(yù)測的變化而變化。
當(dāng)折現(xiàn)率不包含對通貨膨脹的補(bǔ)償時(shí)，房地產(chǎn)投資收入現(xiàn)金流的折
現(xiàn)值才是一個(gè)常數(shù)。
由于通貨膨脹率和收益率經(jīng)常是同時(shí)變動(dòng)，因此很難找到一個(gè)
特定的折現(xiàn)率來準(zhǔn)確反映當(dāng)前的市場狀態(tài)，盡管人們一直在追求這
樣一個(gè)目標(biāo)，以使得該折現(xiàn)率的選擇與對市場的預(yù)期、通貨膨脹率、
收益率相協(xié)調(diào)。應(yīng)該注意的是，房地產(chǎn)投資分析人員進(jìn)行投資分析
工作的關(guān)鍵是模擬典型投資者對未來市場的預(yù)期，而沒必要花很多
精力去尋找準(zhǔn)確可靠的收益率和通貨膨脹率。
還應(yīng)該說明，通貨膨脹和房地產(chǎn)增值是兩回事。通貨膨脹往往
首先導(dǎo)致資金和信用規(guī)模以及總體價(jià)格水平的上升，并進(jìn)一步導(dǎo)致
購買力下降。而房地產(chǎn)的增值往往是由需求超過供給從而導(dǎo)致房地
產(chǎn)價(jià)值上升造成的。通貨膨脹和增值對未來的錢來說有類似的影響，
但對折現(xiàn)率的影響不同。通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因?yàn)橥顿Y者希
望提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹帶來的價(jià)值損失；增值則不
影響折現(xiàn)率，除非與物業(yè)投資有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生變化。
在實(shí)際投資分析工作中，考慮到通貨膨脹的可能影響，在估計(jì)
未來收益現(xiàn)金流時(shí)，可以允許未來年經(jīng)營收入以及運(yùn)營成本隨著通
貨膨脹分別有所增加，這樣就可以消除通貨膨脹因素對分析結(jié)果準(zhǔn)
確性的部分影響，使分析結(jié)果更加接近真實(shí)。如果在收益現(xiàn)金流估
算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時(shí)適當(dāng)考慮
（適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計(jì)）。
