2012年房估師考試案例分析精講80
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
案例2-8」
㈠ 房地產(chǎn)實(shí)物狀況因素分析
估價(jià)對象土地有兩宗，地塊A面積1500㎡，北側(cè)臨接寬度約
15m的鋪裝公路，臨路寬度約50m，深度25～35m，是稍為不規(guī)
整形的普通臨街地。地塊B面積5500㎡，東側(cè)臨街寬度約80m，
深度70m，為整形大宗土地，并與地塊A相鄰接。這兩宗土地均
地勢平坦，且與道路等高，日照、通風(fēng)、干濕條件屬普通程度，電
氣、煤氣、上下水道等基礎(chǔ)設(shè)施完備。城市規(guī)劃上屬商業(yè)區(qū)，容積
率600%.
就當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)使用及現(xiàn)在與將來的動(dòng)向、城市規(guī)劃上的管制等
方面來看，地塊A與地塊B的最有效使用，應(yīng)該是合并興建辦公大
樓�，F(xiàn)評估地塊A、B的鄰地購買價(jià)格。
㈢ 市場背景分析：（略）
㈣ 最高最佳使用分析：（略）
㈤ 估價(jià)方法選用
由于估價(jià)對象是在舊市區(qū)內(nèi)的土地，未能收集到適當(dāng)?shù)氖找鎸?shí)
例，所以，應(yīng)以買賣實(shí)例，即市場比較所求得的比準(zhǔn)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)來
決定估價(jià)額。
㈥ 估價(jià)測算過程
⑴ 評估A、B、C的空地價(jià)格
A、B兩宗土地以市場比較法估價(jià)，C地以假設(shè)開發(fā)法估價(jià)（過
程從略），結(jié)果如下：
① A地的空地價(jià)格（a），單價(jià)為14850元/㎡；總價(jià)為
22275000元。
③ C地的空地價(jià)格（c），（A、B合并后為C），單價(jià)為15675
元/㎡；總價(jià)為109725000元。
⑵ 計(jì)算合并使用分配率
① 計(jì)算增值總額：
增值總額=c-（a+b）=37537500（元）
⒈ 計(jì)算面積因素對增值的影響
