2012年房估師考試案例分析精講93
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
⒋總利息=（總地價(jià)+總建筑費(fèi)+總專業(yè)費(fèi)用）×利息率×計(jì)息
期
由于總地價(jià)、總建筑費(fèi)、總專業(yè)費(fèi)用在動(dòng)態(tài)方式中均已考慮了
時(shí)間因素，實(shí)際均已含計(jì)息，故在此不再單獨(dú)計(jì)算總利息。
⒌總銷售費(fèi)用=總樓價(jià)×3%=109096×3%=3273（萬(wàn)元）
⒍總稅費(fèi)=總樓價(jià)×5%=109096×5%=5455（萬(wàn)元）
⒎總利潤(rùn)=（總地價(jià)+總建筑費(fèi)+總專業(yè)費(fèi)用）×利潤(rùn)率
=總地價(jià)×20%+（29641.5+2964）×20%
=總地價(jià)×20%+6521（萬(wàn)元）
將上述⒈至⒎代入假設(shè)開(kāi)發(fā)法公式中，即：
總地價(jià)=109096-29641.5-2964-3217-5362-（總地價(jià)
×0.2+6521）=（109096-29641.5-2964-3217-5362-
6521）/（1+0.20）=51035（萬(wàn)元）
㈦ 估價(jià)結(jié)果確定
上述采用靜態(tài)方式和動(dòng)態(tài)方式計(jì)算出的總地價(jià)有較大的差異，
由于一般認(rèn)為動(dòng)態(tài)方式更為精確，故估價(jià)結(jié)果以動(dòng)態(tài)方式計(jì)算的結(jié)
果為主，但同時(shí)兼顧到靜態(tài)方式計(jì)算的結(jié)果，并參考估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，將
總地價(jià)定為53000萬(wàn)元。對(duì)于待建筑土地的估價(jià)，通常要給出三種
價(jià)格形式，即總地價(jià)、單位地價(jià)和樓面地價(jià)。這樣，該塊土地2003
年9月7日出售時(shí)的購(gòu)買價(jià)格最終估價(jià)結(jié)果如下：
總地價(jià)=53000（萬(wàn)元）
單位地價(jià)=9138（元/㎡）
樓面地價(jià)=1142（元/㎡）
「案例2-11」 分析
㈠ 本報(bào)告用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩種方式計(jì)算地價(jià)后確
定總地價(jià)不妥。
㈡ 應(yīng)該選用兩種方法進(jìn)行估價(jià)。假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為主要估價(jià)方
法，同時(shí)可以結(jié)合現(xiàn)階段類似地區(qū)類似用途的地塊價(jià)格，選用市場(chǎng)
比較法或基準(zhǔn)地價(jià)修正法作為另外一種估價(jià)方法。
㈢ 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算公式與《規(guī)范》不完全相符，有錯(cuò)誤。
㈣ 估價(jià)參數(shù)的選取上還需要做進(jìn)一步說(shuō)明，如報(bào)酬率、利息
率的確定。
