2012年房估師考試案例分析精講92
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
××宗地估價技術報告
㈠ 實物權益狀況因素分析：（略）
㈡ 區(qū)位狀況因素分析：（略）
㈢ 市場背景分析：（略）。
㈣ 最高最佳使用分析：（略）
㈤ 估價方法選用
由估價對象為待開發(fā)土地，且有較為詳細的規(guī)劃要求，因此估
價人員確定采用假設開發(fā)法來作為本次估價的基本方法。
㈥ 估價測算過程
根據(jù)估價對象的規(guī)劃要求及相關的可行性研究報告，該地塊的
最佳開發(fā)利用方式如下：用途為商住樓，建筑容積率為8，建筑覆
蓋率為50%；建筑總面積464000㎡，建筑物層數(shù)16層，各層建
筑面積均為29000㎡，地上1～4層為商場，5～16層為住宅。
⑴ 預計建設期：預計共需三年時間才能完全建成投入使用，
即2006年9月完成。
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⑵ 預計出售樓價：估計建造完成后，其中的商業(yè)樓即可全部
售出；住宅樓的40%在建造完成后即可售出，50%半年后才能售出，
其余l(xiāng)0%一年后才能售出。預計商業(yè)樓出售當時的平均售價為每平
方米6000元，住宅樓出售當時平均售價為每平方米2500元。
⑶ 估計開發(fā)費以及開發(fā)商利潤：估計總建筑費用為3.5億元；
專業(yè)費用為建筑費的10%；年利息率為12%；銷售費用為樓價的
3%；稅費為樓價的5%，即建成出售時所需由賣方承擔的那部分營
業(yè)稅、印花稅、交易手續(xù)費等，其他類型的稅費已考慮在建筑費之
中；投資利潤率為20%.
在未來3年的建設期內(nèi)，開發(fā)費用的投入情況如下：第一年需
投入30%的建設費及相應的專業(yè)費用；第二年需投入40%的建筑
費用及相應的專業(yè)費用；第三年投入余下的30%建筑費用及相應的
專業(yè)費用。
⑷ 求取地價：采用的計算公式如下：
地價=樓價-建筑費-專業(yè)費用-利息-銷售費用-稅費-開發(fā)商利潤
擬采用靜態(tài)和動態(tài)兩種方式計算地價。
① 采用靜態(tài)方式計算地價：
⒈總樓價=6000×29000×4+2500×29000×12
=1566000000=156600（萬元）
⒉總建筑費=35000（萬元）
⒊總專業(yè)費用=總建筑費×10%=35000×10%
=3500（萬元）
⒋總利息=（總地價+總建筑費+總專業(yè)費）×利息率×計息期
=總地價×12%×3+35000×（1+10%）×30%×12%×2.5+35000×（1+10%）×40%×12%×1.5+35000×（1+10%）×30%×12%×0.5
=總地價×0.36+6930（萬元）
上述總利息的計算采用的是單利，計息期到2006年9月止。
各年建筑費和專業(yè)費用的投入實際上是覆蓋全年的，但計息時估價
人員是假設各年建筑費和專業(yè)費用的投入集中在各年的年中，這樣，
就有上述總利息計算中的計息年數(shù)分別是2.5、1.5、0.5的情況。
⒌總銷售費用=總樓價×3%=156600×3%=4698（萬元）
⒍總稅費=總樓價×5%=156600×5%=7830（萬元）
⒎總利潤=（總地價+總建筑費用+總專業(yè)費用）×利潤率
=總地價×20%+（35000+3500）×20%
=總地價×0.20+7700（萬元）
將上述⒈至⒎代入公式中，即：
總地價=156600-35000-3500-（總地價×0.36+6930）
-4698-7830-（總地價×0.20+7700）
總地價=（156600-35000-3500-6930-4698-7830-
7700）/（1+0.36+0.20）=58296.15（萬元）
② 采用動態(tài)方式計算地價：計算的基準時間為該土地的出售
時間，即2003年9月，年報酬率為12%.
⒈總樓價=6000×29000×4/（1+12%）3+2500×29000×12/（1+12%）3 ×[40%/（1+12%）0+50%/（1+12%）0.5+10%/（1+12%）1]=109096（萬元）
⒉總建筑費=35000×30%/（1+12%）0.5+35000× 40%/（1+12%）1.5+35000×30%/（1+12%）2.5=29641.5（萬元）
各年建筑費的投入實際上是覆蓋全年的，但為貼現(xiàn)計算的方便
起見，我們假設各年建筑費的投入是集中在各年的年中，這樣，就
有上述總建筑費計算公式的貼現(xiàn)年數(shù)分別是0.5、1.5、2.5的情況。
⒊總專業(yè)費用=總建筑費×10%=29641.5×10%
=2964（萬元）
