2012年房估師考試案例分析精講90
來源：中大網校發(fā)布時間：2012-02-21
第十節(jié) 企業(yè)各種經濟行為涉及的房地產估價
一、企業(yè)各種經濟行為涉及的房地產估價的類型
隨著社會主義市場經濟體制的確立和發(fā)展，企業(yè)行為主體的性
質在逐漸變化，以適應經濟體制改革、建設市場經濟的需要。在公
有制占主導地位的前提下，其他經濟成分有了較快的發(fā)展。各種經
濟成分并存的局面已經形成。各種經濟成分之間的合資、參股、產
權交易變動逐漸增多，企業(yè)的經濟行為日趨多樣化、復雜化。無論
是企業(yè)間、行業(yè)間及不同所有制經濟主體間、或涉外經濟聯營合作
以及債務處理、破產等，都涉及到房地產價值的確定。因此，房地
產估價是企業(yè)各種經濟活動中不可缺少的一個環(huán)節(jié)。
同時，企業(yè)投資結構的多元化也帶來了產權及收益的問題，加
之投資、信貸、利稅政策的多次調整，使得企業(yè)資產產權歸屬出現
了許多爭議和混亂。因此，產權明晰成為企業(yè)的各種經濟活動的前
提。而作為企業(yè)資產中重要組成部分的房地產，在企業(yè)的經濟行為
中也必須遵循這一前提。從這一前提出發(fā)，在這種目的下的房地產
估價就可以分為房地產權屬發(fā)生轉移和房地產權屬不發(fā)生轉移兩種
類型。
㈠ 房地產權屬發(fā)生轉移
企業(yè)各種經濟活動中所涉及的房地產估價，大都涉及到房地產
權屬的轉移。企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、分立等活動，
均涉及到房地產權屬向新設立公司轉移的行為；此外，企業(yè)的出售、
兼并、破產清算，通常也伴隨房地產權屬的轉移。例如：某企業(yè)將
其廠房設備及相應的土地使用權作價，作為該企業(yè)與其他企業(yè)或投
資者合資、合作的條件，并在新設立的股份公司中占有相應的股份，
則該企業(yè)的房地產權益實際上已經轉移到新設立的公司。按照公司
法的有關規(guī)定，對作為出資的實物、工業(yè)產權、非專利技術或者土
地使用權，必須進行評估作價。因此，類似這種經濟活動中的房地
產估價就屬于權屬發(fā)生轉移這一類型。
㈡ 房地產權屬不發(fā)生轉移
企業(yè)聯營中涉及的房地產估價，通常不伴隨著房地產權屬的轉
移。例如：某國有輕工企業(yè)擬利用其閑置的部分廠房和場地使用權，
與另一愿提供生產技術、設備和流動資金的企業(yè)組成聯營公司，共
同生產市場急需的某一輕工產品，則該國有輕工企業(yè)的房地產權屬
雖然沒有發(fā)生轉移，但為確定其在聯營公司中的利潤分配比例，同
樣需要評估其投入的房地產價值。
二、估價的假設前提
在企業(yè)各種經濟活動中所涉及的房地產估價，不僅要結合企業(yè)
經濟活動的特點來確定房地產權屬是否發(fā)生轉移，而且根據《規(guī)范》
要求，還應根據原用途是否合法改變，按“保持現狀前提”或“轉
換用途前提“進行估價。
無論保持現狀還是轉換用途，其共同點都是要保證估價對象的
最高最佳使用，二者的差別是：在轉換用途前提下是考慮估價對象
單獨使用時的最高最佳使用，在保持現狀前提下是考慮估價對象作
為企業(yè)資產的一個組成部分的最高最佳使用。
