2012年房估師考試案例分析精講91
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
三、估價(jià)方法的選用
㈠ 房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)
房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，在估價(jià)時(shí)均按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式處理。
企業(yè)在合資、合作時(shí)，一般應(yīng)根據(jù)新設(shè)立公司的有關(guān)合資、合作協(xié)
議，以及相應(yīng)的可行性研究報(bào)告，來(lái)分析房地產(chǎn)用途是否發(fā)生轉(zhuǎn)變。
如發(fā)生用途轉(zhuǎn)變，則在符合城市規(guī)劃要求的前提下，分析考察項(xiàng)目
的未來(lái)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益情況，同時(shí)綜合考慮更新改造的費(fèi)用成本，
采用假設(shè)開發(fā)法和收益法進(jìn)行估價(jià)；如果繼續(xù)使用，即不轉(zhuǎn)變用途，
則在充分考慮項(xiàng)目的預(yù)期發(fā)展的可行性前提下，采用市場(chǎng)比較法和
成本法進(jìn)行估價(jià)。
破產(chǎn)清算的房地產(chǎn)估價(jià)與抵押物處置類似，屬于強(qiáng)制處分。由
于是出于迅速變現(xiàn)的需要，購(gòu)買者的選擇范圍受到限制，其交易情
況屬非正常的公開市場(chǎng)交易，因此可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值較公平市價(jià)
低很多，其估價(jià)結(jié)果可低于公開市場(chǎng)價(jià)值。
㈡ 房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)
這一類房地產(chǎn)估價(jià)主要用于企業(yè)在聯(lián)營(yíng)活動(dòng)中，確定以房地產(chǎn)
作為出資的出資方的分配比例。因此，估價(jià)時(shí)要充分考慮聯(lián)營(yíng)各方
協(xié)議的具體條件，結(jié)合房地產(chǎn)的未來(lái)使用方式進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法
視具體情況一般可用市場(chǎng)法、成本法和收益法。
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「案例2-11」
××宗地估價(jià)結(jié)果報(bào)告
㈠ 委托人：××市××公司
㈡ 估價(jià)方：××※房地產(chǎn)估價(jià)有限公司
㈢ 估價(jià)對(duì)象：本次估價(jià)對(duì)象土地地處××市××區(qū)，土地使
用權(quán)為××公司通過(guò)出讓而獲得。該地段屬城區(qū)五級(jí)，交通便利。
地塊形狀規(guī)則，目前為一閑置空地，總面積為58000㎡.本次估價(jià)
為××公司擬用該土地作價(jià)入股與××開發(fā)總公司進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)提
供價(jià)值參考。根據(jù)合資協(xié)議以及開發(fā)該地塊的規(guī)劃要求，該土地用
途為商業(yè)、住宅；允許建筑容積率為10，允許建筑覆蓋率為≤50%；
土地使用權(quán)年限為50年。
㈣ 估價(jià)目的：合資入股
㈤ 估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2003年9月7日
㈥ 價(jià)值定義：本報(bào)告書所確定的價(jià)值，是指估價(jià)對(duì)象在本次
估價(jià)目的的特定條件下，在公開市場(chǎng)條件下，形成的客觀合理價(jià)值。
㈦ 估價(jià)依據(jù)：
⑴ 房地產(chǎn)估價(jià)合同
⑵ 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》
⑶ 國(guó)有土地使用權(quán)證（××房地籍岸字01608號(hào)）
⑷ 有關(guān)該地塊的規(guī)劃資料
⑸ 聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書
⑹ 估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果
㈧ 估價(jià)原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估
價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
㈨ 估價(jià)方法：由于估價(jià)對(duì)象為待開發(fā)土地，且有較為詳細(xì)的
規(guī)劃要求，因此估價(jià)人員確定采用假設(shè)開發(fā)法來(lái)作為本次估價(jià)的基
本方法。
㈩ 估價(jià)結(jié)果：經(jīng)過(guò)詳細(xì)計(jì)算，估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)值為53000
萬(wàn)元，大寫：人民幣伍億叁仟萬(wàn)元整。
（十一） 估價(jià)人員：中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師××、××
審核人員：中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師××
（十二） 估價(jià)作業(yè)日期：（略）
（十三） 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：自2003年9月7日起一年。
