2012年房估師考試案例分析精講89
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
在對(duì)珠海電子大廈重新估價(jià)的過程中，中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)
的評(píng)估小組鄭重提出一項(xiàng)建議：“既然對(duì)珠海電子大廈評(píng)估價(jià)有著
極不相同的意見，為了求得電子大廈科學(xué)合理的評(píng)估價(jià)，最好的辦
法是各家將其評(píng)估的詳細(xì)測算過程，包括方法、計(jì)算公式、參數(shù)選
擇等都拿出來，組織各方專家進(jìn)行評(píng)判。因?yàn)殡娮哟髲B還是擺在那
個(gè)位置，評(píng)估基準(zhǔn)日仍然為1996年3月11日，當(dāng)時(shí)珠海市的房
地產(chǎn)市場行情和電子大廈的合法土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用功能，都是已
經(jīng)發(fā)生的事實(shí)，是可以查實(shí)的；這也有助于提高和規(guī)范我國整個(gè)評(píng)
估行業(yè)的專業(yè)技術(shù)水平。
等待結(jié)局：僅僅成為一個(gè)評(píng)估案例？
珠海電子大廈評(píng)估一事因“涉嫌”巨額國有資產(chǎn)流失，而備受
社會(huì)關(guān)注，事件前前后后的復(fù)雜關(guān)系已大大超出了這宗評(píng)估業(yè)務(wù)所
能承受的程度。
首先需要明確一個(gè)房地產(chǎn)基本常識(shí)：劃撥土地使用權(quán)與出讓土
地使用權(quán)有天壤之別，劃撥土地權(quán)益只能依法上交國家所有，絕不
能由劃撥土地使用權(quán)者所有。
電子大廈無疑屬于國有資產(chǎn)，而按照該事件所表現(xiàn)出來的邏輯
推論，則出現(xiàn)一個(gè)簡單的謬誤：
如果1458萬元的評(píng)估價(jià)過“低”了，那么“低”在沒有包含
電子集團(tuán)應(yīng)補(bǔ)交而未補(bǔ)交的地價(jià)，而拍賣得主還必須補(bǔ)交地價(jià)，則
國有資產(chǎn)并沒有流失，但這與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門認(rèn)定的房產(chǎn)評(píng)估所無權(quán)
進(jìn)行評(píng)估、國有資產(chǎn)因此流失的說法相矛盾。
如果2751萬元、2565萬元或2301萬元的評(píng)估價(jià)是“正確”
的，那么“正確”在已含應(yīng)補(bǔ)交而未補(bǔ)交的地價(jià)，按這三種評(píng)估價(jià)
中的任何一種拍賣成交則都可以“保證”國有資產(chǎn)不會(huì)流失，但卻
承認(rèn)了電子集團(tuán)可以擁有本來只能依法上交國家的劃撥土地權(quán)益。
地價(jià)這塊國有資產(chǎn)在國有資產(chǎn)“保衛(wèi)戰(zhàn)”成功之際卻反而流失了。
當(dāng)然，前提是市場愿意接受一個(gè)必須支付兩次地價(jià)的價(jià)格。
