2012年房估師考試案例分析練習題60
來源：中大網校發(fā)布時間：2012-02-21
二、單項選擇題（共2大題，5小題，每小題10分。每小題的備選答案中只有一個最符合，請將這個答案對應的字母填在各小題相應的括號內。）
（一）1994年6月甲、乙雙方決定合作開發(fā)某高層住宅樓，規(guī)劃批準用地15000平方米，建筑面積50000平方米。合同決定甲方出地，乙方出建設資金，住宅樓建成后甲、乙雙方按建筑面積3：7比例分房。其中甲分得的部分為自用住宅，不需交納土地使用權出讓金；乙分得的部分定為商品住宅，并于1994年10月30日辦理了土地使用權出讓手續(xù)，交清了1400萬元的土地使用權出讓金。1996年10月30日主體結構建至四層時，由于乙方原因停工�，F(xiàn)法院判決拍賣乙方權益，甲方也同意同時拍賣其在該項目的權益。法院經調查確認，已完工程的建筑費為3000萬元，至建成還需投入建筑費6600萬元，自用住宅改為商品住宅還需交納土地使用權出讓金，每平方米建筑面積1000元，并在辦理過戶手續(xù)時直接向土地管理部門繳納，不包含在拍賣價款中。經調查，該項目附近同類土地使用權出讓的最近拍賣熟地樓面地價為每平方米1500元。問：
1，該項目整體拍賣時競買人的最可能出價為（ ）
A， 已完工程的建筑費3000萬元+已交的土地使用權出讓金1400萬元
B， 已完工程的建筑費3000萬元+已交的土地使用權出讓金1400萬元+需補交的土地使用權出讓金1500萬元
C， 在建工程建筑物市場價值+土地市場價值7500萬元-需補交的土地使用權出讓金1500萬元
D，在建工程建筑物市場價值+土地市場價值7500萬元
2，該項目中甲方權益最可能的拍賣價值為（ �。�
A，在建工程建筑物市場價值×30%+（土地市場價值7500萬元-需補交的土地使用權出讓金1500萬元）×30%
B，在建工程建筑物市場價值×30%+（土地市場價值7500萬元-其中的土地使用權出讓金部分）×30%+甲方分得部分未建工程建筑物預期市場價值
C，建工程建筑物市場價值×30%+（土地市場價值7500萬元-需補交的土地使用權出讓金1500萬元）×30%+甲方分得部分未建工程建筑物預期市場價值
D，以上三種判斷都不對
（二）某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權證》記載的建筑面積為460平方米。因年久失修，經房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準改建，建筑面積可增至600平方米，該公司認為建600平方米經濟上不合算，擅自建成建筑面積1000平方米的寫字樓�，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外資成立合作企業(yè)，擬請某機構對該寫字樓進行估價。
1，能否改建的最終批準權在于（ ）
A，政府房地產管理部門
B，政府規(guī)劃管理部門
C，政府土地管理部門
D，上級總公司
2，評估時依據的建筑面積應為（ �。�
A，460平方米
B，600平方米
C，1000平方米
D，以上三個面積都不對
3，該公司委托評估應選擇（ �。�
A，房地產管理部門
B，資產管理部門
C，有資格的房地產估價公司
D，驗資公司
