2012年房估師考試案例分析練習(xí)題58
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
該物業(yè)客觀收入水平取人民幣85元/平方米建筑面積*月（該費用不包括水電費和物業(yè)管理費），則年收益為：85元/平方米×月×12月=1020元/平方米。
（2）計算年出租費用
維修費：按年收益率3%計算，年維修費=1020元/平方米×3%=30.6元/平方米
房產(chǎn)稅：建筑物購建價格×70%×102%=65.1元/平方米
保險費：建筑物投保時的購建價格×2.5%=19.4元/平方米
營業(yè)稅金等：根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加等稅費合計取年租金收入的16.576%，為
1020元/平方米×16.576=169.1元/平方米
（3）估價年收益
1020-284=726元/平方米
（4）求取收益價格
剩余使用年限為34年，則收益價格單價
V= 7741港元/平方米
（港幣：人民幣=1：1.07）
故采用收益法估價商業(yè)城第三層3001——3009號商鋪的公開市場價值總額為：
7235港元/平方米*547.15平方米=3958465港元，取整為396萬港元。
七、估價結(jié)果確定
將上述兩種方法的估價結(jié)果采用算術(shù)平均法得出最終估價價值：
最終估價值=（399+396）/2=398萬港元
綜上所述，××商業(yè)城三層3001——3009號商鋪于2002年6月20日的公開市場價值為港幣叁佰玖拾捌萬元整。
附件（略）
【糾錯】
