2012年房估師考試案例分析精講100
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
三、項目合法有效性分析
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市
房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》及房地產(chǎn)開發(fā)項
目的相關法律、法規(guī)及政府有關部門的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目從項
目報批、土地取得、規(guī)劃設計、施工建設、市場營銷、物業(yè)管理等
全部環(huán)節(jié)均應符合政策法規(guī)的要求，項目方具有合法有效性。
該項目已取得北京市計劃委員會（現(xiàn)北京市發(fā)展與改革委員
會）、北京市建設委員會的《關于開發(fā)建設曙光地區(qū)農(nóng)村發(fā)行試點工
程項目建議書的批復》、《關于開發(fā)建設曙光地區(qū)農(nóng)村改造試點工
程可行性研究報告的批復》、《關于確認××花園建設單位的函》、
《關于北京××集團部分開發(fā)建設項目變更建設單位的復函》及《關
于××花園項目建議書（代可研）的批復》，并已獲得北京市城市規(guī)
劃管理局（或北京市規(guī)劃委員會）頒發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》、
《審定設計方案通知書》和《建設工程規(guī)劃許可證》及北京市建設
委員會頒發(fā)的《建設工程施工許可證》，并于2001年10月12日
與北京市國土資源和房屋管理局簽定了《北京市國有土地使用權(quán)出
讓合同》，并取得了北京市人民政府頒發(fā)的《國有土地使用證》，
現(xiàn)已取得《商品房預售許可證》。從目前項目的進展情況和已獲得
和各項開發(fā)建設手續(xù)分析，項目的開發(fā)建設具有合法有效性。
四、項目建設的必要性
112
㈠ 建設意義
××花園位于北京市海淀區(qū)昆玉河西岸，是北京市實現(xiàn)城市綠
化隔離帶的第一個試點項目——曙光工程之中的住宅建設項目。曙
光工程是北京市政府全力推動的城市綠肺工程，位于海淀四季青鄉(xiāng)
境內(nèi)，北起板井路（西郊機場路），南至市農(nóng)科院蔬菜研究中心，東
起藍靛廠南路，西至四環(huán)路，總占地面積115公頃，綠化率達64.45；
其中曙光花園小區(qū)總規(guī)劃建設用地29.7公頃，總建筑面積約67.75
萬平方米。包括本項目在內(nèi)的曙光花園的開發(fā)建設對改善該地區(qū)的
環(huán)境狀況起到了積極的作用，在該地區(qū)周邊建設居住及配套服務項
目是必要的。
㈡ 最高最佳使用分析
最高最佳使用原則是要說明，項目要以房地產(chǎn)的最高最佳使用
為前提。所謂最高最佳使用，是項目的一種最可能的使用，這種最
可能的使用是法律上允許、技術上可能、財務上可行，經(jīng)過充分合
理的論證，并能給項目帶來最高價值的使用。
衡量、判斷房地產(chǎn)項目是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面：
◎ 在法律上允許（規(guī)劃及相差政策法規(guī)許可）的前提下即不受
現(xiàn)時使用狀況的限制，而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其
可能的最優(yōu)用途使用。
該項目已取得北京市計劃委員會（現(xiàn)北京市發(fā)展與改革委員
會）、北京市建設委員會、北京市城市規(guī)劃管理局（或北京市規(guī)劃委
員會）、北京市國土資源和房屋管理局以及北京市人民政府頒發(fā)的相
應證件和批復。因此，從目前情況分析，項目符合“在法律上允許”
的前提條件。
◎ 在技術上可行即不能把技術上無法做到的使用當作最高最
佳使用，要按照房屋建筑工程方面的技術要求進行分析。
該項目的建筑設計由××有限公司設計，由北京××建設工程
有限公司和北京市××建筑工程公司承建，其技術屬于目前國內(nèi)正
常施工的技術范圍之內(nèi)，不包含在無法實際操作的設計，因此，該
項目符合“在技術上可行”原則。
