2012年房估師考試案例分析練習(xí)題77
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
第13題
試題解析：
1.評估的是公開市場價(jià)值或市場價(jià)格，是客觀合理的價(jià)格；
2.而實(shí)際發(fā)生的成本可能超過社會平均水平；
3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)際成本發(fā)生時(shí)點(diǎn)有差異，價(jià)格會有變化；
第14題
試題解析：
1.“估價(jià)時(shí)間”用語錯誤，應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)
2.缺少估價(jià)原則
3.估價(jià)方法中缺少選用的估價(jià)方法的定義
4.未分析租金水平的變化趨勢
5.一層有效毛收入計(jì)算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響
6.三層有效毛收入計(jì)算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響
7.六層有效毛收入計(jì)算錯，未考慮使用面積系數(shù)
8.年運(yùn)營費(fèi)用中不應(yīng)計(jì)算土地使用費(fèi)
9.未說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、點(diǎn)、氣、熱等費(fèi)用
10.保險(xiǎn)計(jì)算基數(shù)錯，不應(yīng)以年租金收入為技術(shù)，應(yīng)以建筑物價(jià)值為基數(shù)計(jì)算
11.資本化率取值未說明理由
12.可獲收益年限錯，應(yīng)為36年
13.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中年期修正方法（公式）錯
14.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中已經(jīng)過年限錯，應(yīng)為4年
15.基準(zhǔn)地價(jià)修正法無評估過程，土地價(jià)格的內(nèi)涵未交代清楚
16.未計(jì)算精裝修成本費(fèi)用（建安費(fèi)）
17.建筑物折舊年限計(jì)算錯（應(yīng)2/38）
18.未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對建筑物價(jià)值的影響
19.成本法中未考慮相關(guān)銷售費(fèi)用
20.未說明估價(jià)結(jié)果的確定的理由
第15題
試題解析：
1.KA計(jì)算錯，應(yīng)為：
1051/1048=100.3%
2.比準(zhǔn)價(jià)格A，房屋內(nèi)裝修情況修正系數(shù)比反，應(yīng)為：100/101：
比準(zhǔn)價(jià)格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100
×100/100×100/99×100/99×101/101=6487（元/m2）
3.比準(zhǔn)價(jià)格C，容積率修正系數(shù)錯誤，應(yīng)為：100/99：
比準(zhǔn)價(jià)格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×101/102×100/103=6326（元/m2）
