2012年房估師考試案例分析練習(xí)題48
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
8、確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線就是確定房地產(chǎn)的價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程，因此在確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，首先要明確估價(jià)對(duì)象的價(jià)格內(nèi)涵，其次要確定其價(jià)格形成的過(guò)程，然后再確定估價(jià)的測(cè)算過(guò)程和需要采用的估價(jià)方法。
注：主觀題答案僅供參考
9、保險(xiǎn)價(jià)值又稱為保險(xiǎn)價(jià)額，是指保險(xiǎn)標(biāo)的在訂立保險(xiǎn)合同時(shí)估定的實(shí)際價(jià)值或者在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)所具有的價(jià)值。保險(xiǎn)價(jià)值為確定保險(xiǎn)金額的基礎(chǔ)。‘保險(xiǎn)金額是保險(xiǎn)雙發(fā)當(dāng)事人在保險(xiǎn)合同上載明的，投保人對(duì)于特定的保險(xiǎn)標(biāo)的實(shí)際投保的金額，又簡(jiǎn)稱“保額”，也是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后承擔(dān)損失補(bǔ)償義務(wù)的最高限額。保險(xiǎn)金額不能大于保險(xiǎn)價(jià)值�！ ∽ⅲ褐饔^題答案僅供參考
10、在建工程已完工部分作為抵押物，進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)充分考慮后續(xù)工程的成本、費(fèi)用，確定開(kāi)發(fā)成本中開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的取值時(shí)，因其利潤(rùn)在完全竣工時(shí)才可能全部體現(xiàn)，應(yīng)采取保守原則。估價(jià)方法可選用成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)比較法。
注：主觀題答案僅供參考
11、行政劃撥土地地上房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，可采用房產(chǎn)和土地分別估價(jià)再綜合的方法�？刹捎贸杀痉�、市場(chǎng)法；也可先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，用成本法和市場(chǎng)法或收益法進(jìn)行估價(jià)，從得出的估價(jià)額減去需要補(bǔ)交的土地出讓金的方法。
注：主觀題答案僅供參考
12、（1）主要區(qū)位狀況因素：繁華程度；交通條件。
（2）影響商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的主要實(shí)物狀況因素有：臨街狀況：內(nèi)部格局；樓層；面積；裝修等。
注：主觀題答案僅供參考
13、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域有：交通條件；基礎(chǔ)設(shè)施；地理位置。
影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要個(gè)別因素有：用地面給與形狀；地質(zhì)和水文條件房地產(chǎn)用途。
注：主觀題答案僅供參考
14、（1）注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，在估價(jià)時(shí)，對(duì)預(yù)期會(huì)降低估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素要充分考慮，而對(duì)逾期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。（2）分析市場(chǎng)的變現(xiàn)能力。
（3）考慮抵押期間的耗損。
注：主觀題答案僅供參考
15、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程和形成方式的認(rèn)識(shí)，而房地產(chǎn)估價(jià)方法本身也反映了人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程和形成方式的認(rèn)識(shí)，可以說(shuō)每種房地產(chǎn)估價(jià)方法都體現(xiàn)了一種估價(jià)技術(shù)路線。
例如對(duì)一宗尚未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的估計(jì)，可以采用成本法，求取土地的價(jià)格，已體現(xiàn)投入的假設(shè)成本和各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)、累加即得到其價(jià)格。
這既是成本法的估價(jià)過(guò)程，也是體現(xiàn)了一種技術(shù)路線，他反映的價(jià)格形成過(guò)程是：產(chǎn)品的價(jià)格是由構(gòu)成產(chǎn)品價(jià)格的各組成部分積算而形成的。
我們也可以采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，首先確定該項(xiàng)目完成后的市場(chǎng)價(jià)格，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造完成所需要的各項(xiàng)投入和利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)，由此可以得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，
這種方法所反映的價(jià)格系形成過(guò)程是：未完成產(chǎn)品的價(jià)格最終取決于它開(kāi)發(fā)建設(shè)后的市場(chǎng)價(jià)格，由后者可以推算出前者。
所以說(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法是一種密不可分的關(guān)系。
注：主觀題答案僅供參考
