2012年房估師考試經(jīng)營與管理練習題80
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-22
四、簡答題
1.某投資者以3.8萬元/㎡的價格購買了一個建筑面積為80㎡的店鋪，用于出租經(jīng)營。該投資者以自有資金支付了總價款的30%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31%基礎(chǔ)上上浮2個百分點，按年等額償還。經(jīng)營費用為毛租金收入的25%.投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率不低于10%.試計算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報率要求的月租金單價（每平方米建筑面積月毛租金）。（8分）
2.許某于2005年1月1日以100萬元購得一套住宅，購房款中的60%來自銀行提供的年利率為6%，期限為15年，按月等額償還的個人住房抵押貸款�，F(xiàn)許某擬于2010年1月1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2010年1月1日至2019年12月31日，年利率為6%，按月等比遞增方式還款（月等比遞增比率為0.3%）。問李某在新還款方案下的首次月還款額為多少？（8分）
3……某家庭準備以抵押貸款方式購買一套住房。該家庭月總收入16000元，最多能以月收入的30%支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為12%，最長貸款期限20年，最低首付款為房價的30%，若采用按月等額償還方式，問：（1）該家庭能購買住房的最高總價是多少？若第五年末，該家庭月收入突增為18000元，第5年末銀行貸款利率上調(diào)為15%，為保持原月償還不變，則：（2）該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元？（3）如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長多少年？（8分）
4.某家庭估計在今后10年內(nèi)的月收入為10000元，如果其月收入的35%可以用來支付住房抵押貸款的月還款額，在年貸款利率為6%的情況下，該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少？
5.某家庭前5年月收入9600元，每月存入銀行50%準備購房，現(xiàn)利用該存款本利作為部分購房款，其余房款向銀行申請住房抵押貸款，銀行要求貸款10年還清，家庭收入現(xiàn)為9600元/月，預計月增0.5%，初步安排月收入的40%用于還款。問該家庭有償還能力的住房價格應(yīng)控制在多少？如市場上房價為9600元/㎡，則所選住房建筑面積應(yīng)控制在多少？（銀行存款利率6%，貸款利率9%，其中存款利率為單利，貸款利率為復利，均按月計息）
6.某投資者以800萬元購入一寫字樓物業(yè)20年的使用權(quán)用于出租經(jīng)營，已知該投資者的目標收益率為27%，預計未來20年內(nèi)的年租金上漲率為10%，問該寫字樓于第八年的凈租金收入為多少時，方能滿足投資者收益目標的要求？
7.某投資者以9500元/㎡的價格購買了一套建筑面積為120㎡的住宅，并向銀行申請了相當于70%的按月等額還款的抵押貸款，已知該項抵押貸款的年限為15年，年利率為6%，按月計息，如果該家庭擬于開始還款后的第10年年初一次償清該項貸款的余額，問此時一次償還的金額為多少？
