房源信息的處理

　　1.房源信息的要素

　　(1)基本要素：一個有效的房源信息，應包括：

　�、贅I(yè)主資料主要包括業(yè)主(委托人)姓名、聯(lián)系電話等，在簽獨家代理的時候還需要留下身份證復印件和房產(chǎn)證復印件，以保證其資料的真實性;

　�、谖飿I(yè)狀況指物業(yè)位置、產(chǎn)權證(如房地產(chǎn)證、房地產(chǎn)預售契約等)以及復印件物業(yè)權源(如房改房、商品房等)、使用情況、物業(yè)類型、面積、樓層、裝修、朝向、家具電器、戶型、物業(yè)管理收費標準及是否按揭等。

　　對于物業(yè)狀況的信息應盡可能詳細地提供，以方便居間業(yè)務的開展;

　�、鄯疟P要求則主要是指業(yè)主(委托人)所定的出售或出租價格，以及交樓日期、稅費支付方式等。

　　放盤要求是個動態(tài)的概念，即當時的放盤要求可能隨著時間的推移，根據(jù)市場和供求關系的變化等而發(fā)生變化。

　　另外，對于房源的其他信息，如信息來源、業(yè)主(委托方)是否愿意獨家代理等，也應當盡量在房源信息庫里備注清楚。

　　(2)常用查詢要素：地產(chǎn)經(jīng)紀人在居間業(yè)務的開展當中，常常會利用某些“索引條件”在房源信息庫中查找合適的房源信息。

　　2.房源信息處理的發(fā)展進程

　　房源信息的處理經(jīng)歷了：

　�、偌垙堓d體;

　�、谟嬎銠C;

　�、塾嬎銠C聯(lián)機系統(tǒng)。

　　3.房源信息的共享形式

　　房源信息的共享形式，主要依據(jù)市場現(xiàn)狀以及中介公司自身的特點進行設定。在這里介紹的私盤制、公盤制和分區(qū)公盤制，各有優(yōu)劣之處，適合不同規(guī)模、不同發(fā)展階段的中介公司。

　　(1)私盤制：房源信息由接受業(yè)主(委托人)委托的經(jīng)紀人錄入，其他經(jīng)紀人只能看到房源的基本情況，業(yè)主的聯(lián)絡方式只有該接受委托的經(jīng)紀人擁有。其他經(jīng)紀人要聯(lián)系該物業(yè)的業(yè)主(委托人)，只有通過該經(jīng)紀人。

　　當其他經(jīng)紀人促成交易后，該經(jīng)紀人可分得部分傭金。

　　(2)公盤制：是指將所有房源信息完全共享。目前，我國大部分的中介公司采用的是這種公盤制。

　　優(yōu)點：令每位經(jīng)紀人的“生意面”達致最廣，工作效率也較高，一般情況下，一宗交易只需要一位經(jīng)紀人跟進。

　　缺點：不利于激發(fā)經(jīng)紀人收集房源信息的積極性，部分經(jīng)紀人為了個人的利益，會出現(xiàn)“留盤”行為。而且，房源信息較容易外泄。

　　(3)分區(qū)公盤制：在同一區(qū)域工作的經(jīng)紀人可共享該區(qū)域的所有房源信息。如果需要跨區(qū)去開展業(yè)務，則要與其他區(qū)域的經(jīng)紀人合作，從而拆分傭金。

　　在美國，流行的MLS其實質(zhì)是私盤制。MLS即多重房源上市服務系統(tǒng)，經(jīng)紀人憑密碼進入該系統(tǒng)查詢房源，帶領客戶看房，最終實現(xiàn)交易。而提供房源信息的經(jīng)紀人，則一般可以分得交易傭金的50%。

　　在香港地區(qū)，一般中介公司采用的是公盤制，部分大型中介公司則采用分區(qū)公盤制。

　　4.房源信息的更新

　　房源的時效性非常強，因此必須不斷對房源信息進行更新，以保證其有效性。一般來說，對房源信息的更新要注意：

　　①周期性訪問。

　�、谠L問信息的累積。

　�、鄯吭吹难�環(huán)利用：處在可售或可租狀態(tài)的房源被稱之“活躍房源”，它們在居間業(yè)務中的作用不言而喻。