第十一章 房地產居間業(yè)務的促成

　　房屋本身及周邊配套

　　房屋本身的好壞及周邊配套的成熟完善與否是客觀存在的，而客戶對這些的印象卻是主觀的，因此房屋展示過程就成為影響成交的重要因素之一。

　　1.對房屋本身盡量創(chuàng)造有利成交的條件

　　這主要是化解房屋缺陷，表現房屋優(yōu)點，讓客戶容易接受，為業(yè)主賣個好價錢。

　　2.引導客戶看房時須強調房屋的周邊配套

　　除了房屋本身的好壞，房屋的周邊配套也是客戶考慮的重要因素之一，因而在房屋展示過程中，房地產經紀人要做足這方面的功課。

　　房屋產權

　　房屋交易的實質是房屋產權的交易，因此產權清晰是成交的前提條件。

　　1.有房屋未必就有產權。單位自建的房屋，農村宅基地上建造的房屋，社區(qū)或項目配套用房，未經規(guī)劃或報建批準的房屋等，都有可能不是完全產權，容易導致成交困難。

　　2.有房地產證未必就有產權。房地產證遺失補辦后發(fā)生過轉讓的情形，原房地產證顯然沒有產權。有房地產證而遭遇查封甚至強制拍賣的情形，原房地產證也就沒有了產權。當然還有偽造房地產證的情形。

　　3.產權是否登記。預售商品房未登記、抵押商品房未登記是比較常見的情形，僅憑購買合同或抵押合同是不能完全界定產權歸屬的。

　　4.產權是否完整。已抵押的房屋未解除抵押前，業(yè)主不得擅自處置。公房上市也需要補交地價或其他款項符合已購公有住房上市出售條件，才能出售。

　　5.產權有無糾紛。在拍賣市場競得的房屋可能存在糾紛，這是因為債務人有意逃避債務導致的。而涉及婚姻或財產繼承的情況也會讓產權轉移變得復雜。租賃業(yè)務中比較多的情形是，依法確定為拆遷范圍內的房屋后，產權人將房屋出租。

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