第五節(jié) 報酬率的求取

　　一、報酬率的實質

　　報酬率(yield rate，Y)也稱為回報率、收益率，是一種折現率，是與利率、內部收益率(internal rate of return，IRR，也稱為內部報酬率)同性質的比率。進一步弄清報酬率的內涵，還需要弄清一筆投資中投資回收與投資回報的含義以及之間的區(qū)別：投資回收是指所投入資本的回收，即保本;投資回報是指所投人資本全部回收以后所獲得的額外資金，即報酬。以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存人本金的收回，投資回報就是從銀行那里得到的利息。因此，投資回報不包含投資回收，報酬率為投資回報與所投入資本的比率，即：

　　報酬率=投資回報/所投入的資本

　　可以將購買收益性房地產視為一種投資行為：這種投資所需要投入的資本是房地產價格，試圖獲取的收益是房地產預期會產生的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔風險。所謂風險，是指由于不確定性的存在，導致投資收益的實際結果偏離預期結果造成損失的可能性。即投資的結果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至可能虧損。以最小的風險獲取最大的收益，可以說是所有投資者的愿望。盈利的多少一方面與投資者自身的能力有關，但如果抽象掉投資者自身的因素，則主要與投資對象及其所處的投資環(huán)境有關。在一個完善的市場中，投資者之間競爭的結果是：要想獲取較高的收益，意味著要承擔較大的風險;或者，有較大的風險，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才愿意進行有較大風險的投資。因此，從全社會來看，投資遵循收益與風險相匹配原則，報酬率與投資風險正相關，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。例如，將資金購買國債，基本沒有風險，但利率低，收益也就低;而將資金搞投機冒險，報酬率高，但風險也大。

　　掌握了報酬率與投資風險的上述關系，實際上就在觀念上把握住了求取報酬率的方法，即所選取的報酬率，應等同于與獲取估價對象產生的凈收益具有同等風險的投資的報酬率。例如，兩宗房地產的凈收益相等，但其中一宗房地產獲取凈收益的風險大，從而要求的報酬率高，另一宗房地產獲取凈收益的風險小，從而要求的報酬率低。由于房地產價值與報酬率負相關，因此，在收益能力相同的條件下，風險大的房地產的價值低，風險小的房地產的價值高。

　　二、投資報酬率排序插入法

　　收益法估價采用的報酬率是典型投資者在房地產投資中所要求的報酬率。由于具有同等風險的任何投資的報酬率應該是相近的，所以，可以通過與估價對象同等風險的投資報酬率來求取估價對象的報酬率。報酬率排序插入法的操作步驟和主要內容如下：

　　(1)調查、搜集估價對象所在地區(qū)的房地產投資、相關投資及其報酬率和風險程度的資料，如各種類型的銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報酬率及其他投資的報酬率等。

　　(2)將所搜集的不同類型投資的報酬率按從低到高的順序排列。

　　(3)將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作為資產的安全性等，判斷出同等風險的投資，確定估價對象風險程度應落的位置。

　　(4)根據估價對象風險程度所落的位置，在圖表上找出對應的報酬率，從而就求出了估價對象的報酬率。

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