一、土地取得成本

　　土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出。在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成因取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑不同而不同。取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑可歸納為以下3個：①通過市場購置取得;②通過征收集體土地取得;③通過征收國有土地上房屋取得。在實際估價中，應(yīng)根據(jù)估價對象的實際情況(如在估價對象所處的地段，當(dāng)?shù)赝�類土地取得的主要途�?選取上述三個途徑之-來求取。

　　(一)市場購置下的土地取得成本

　　在完善、成熟的土地市場下，土地取得成本一般是由購買土地的價款和應(yīng)當(dāng)由買方(在此為房地產(chǎn)開發(fā)商)繳納的稅費和可直接歸屬于該土地的其他支出構(gòu)成。目前主要是購買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補償安置的建設(shè)用地使用權(quán)。這種情況下的土地取得成本一般包括：

　　(1)土地使用權(quán)購買價格。一般是采用市場法求取，也可以采用基準(zhǔn)地價修正法、成本法求取。

　　(2)買方應(yīng)當(dāng)繳納的稅費。包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照土地使用權(quán)購買價格的一定比例來測算。

　　例如，某宗面積為5000㎡的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場價格(樓面地價)為800元/㎡，容積率為2，受讓人需按照受讓價格的3%繳納契稅等稅費，則土地取得成本為：

　　800×5000×2×(1+3%)=824(萬元)

　　(二)征收集體地下的土地取得成本

　　征收集體土地的土地取得成本一般包括土地使用權(quán)出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、征地補償安置費、相關(guān)稅費以及地上物拆除、渣土清運和場地平整費等。

　　土地使用權(quán)出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費一般是按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或者采用市場法求取。

　　征地補償安置費一般由下列4項費用組成：

　　(1)土地補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍。征收其他土地的土地補償費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。土地補償費的計算公式為：

　　土地補償費=被征土地前3年平均年產(chǎn)值×補償倍數(shù)

　　(2)安置補助費。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。

　　需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。征收其他土地的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。安置補助費的計算公式為：

　　(被征土地需安置人數(shù)×補償倍數(shù))≤15時，

　　總安置補助費=被征土地前3年平均年產(chǎn)值×補償倍數(shù)×被征土地需安置人數(shù)(被征土地需安置人數(shù)×補償倍數(shù))>15時，

　　總安置補助費=被征土地前3年平均年產(chǎn)值×15

　　依照規(guī)定支付土地補償費和安置助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。

　　省級國土資源部門會同有關(guān)部門制定省域內(nèi)各縣(市)耕地的最低統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，報省級人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。制定統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)可考慮被征收耕地的類型、質(zhì)量、農(nóng)民對土地的投入、農(nóng)產(chǎn)品價格、農(nóng)用地等級等因素。土地補償費和安置補助費的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內(nèi)確定;按法定的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)計算的征地補償安置費用，不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平，不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會保障費用的，經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)提高倍數(shù);土地補償費和安置補助費合計按30倍計算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當(dāng)?shù)厝嗣裾�府統(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。經(jīng)依法批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的，征地補償按當(dāng)?shù)厝嗣裾�府公布的最高補償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　有條件的地區(qū)，省級國土資源部門可會同有關(guān)部門制定省域內(nèi)各縣(市)征地區(qū)片綜合地價，報省級人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行，實行征地補償。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素。

　　(3)地上附著物和青苗的補償費。地上附著物補償費是對被征收土地上諸如房屋及其他建筑物(含構(gòu)筑物)、樹木、魚塘、農(nóng)田水利設(shè)施、蔬菜大棚等給予的補償費。青苗補償費是對被征收土地上尚未成熟、不能收獲的諸如水稻、小麥、蔬菜、水果等給予的補償費�？梢砸浦驳拿缒尽⒒ú菀约岸嗄晟�經(jīng)濟林木等，一般是支付移植費;不能移植的，給予合理補償或作價收購。地上附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

　　(4)安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。

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