一、房地產(chǎn)評(píng)估的重要性
　　房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)不僅是最基本的生活資料（如住宅），也是最基本的生產(chǎn)資料（如耕地、廠房）。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，是人們投資置業(yè)的良好對(duì)象。在一國(guó)總財(cái)富中，房地產(chǎn)往往占60％～70％，在家庭財(cái)產(chǎn)中，房地產(chǎn)也往往是主要部分。房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分。故房地產(chǎn)評(píng)估既可以是對(duì)單純土地或建筑物的評(píng)估，又可以是對(duì)土地和建筑物的有機(jī)結(jié)合體進(jìn)行評(píng)估。而房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)則是房地產(chǎn)評(píng)估主客體間各種關(guān)系的總和。目前，土地使用權(quán)出讓；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險(xiǎn)、課稅；企業(yè)合營(yíng)、改制、上市、破產(chǎn)；涉案房地產(chǎn)價(jià)格復(fù)核或鑒定；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)等經(jīng)濟(jì)行為，都離不開房地產(chǎn)估價(jià)。而且隨著社會(huì)發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)的作用還會(huì)越來越大，服務(wù)領(lǐng)域也將越來越廣。我國(guó)現(xiàn)有從事房地產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)，雖然為推進(jìn)改革做出了貢獻(xiàn)，但是由于我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)剛剛建立，房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)缺乏統(tǒng)一管理等原因，使我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)也存在不少問題，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)已成為一項(xiàng)刻不容緩的任務(wù)。
　　二、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的現(xiàn)狀與存在的問題
　　1．條塊分割嚴(yán)重，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與評(píng)估規(guī)程各異
　　目前，在我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的管理分屬不同的部門，評(píng)估主管部門從中央到地方分屬建設(shè)、國(guó)土、財(cái)政等多個(gè)部門。如以土地資產(chǎn)為主的房地產(chǎn)評(píng)估（地價(jià)評(píng)估）要按國(guó)土資源部頒布的規(guī)程規(guī)章進(jìn)行評(píng)估、以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)評(píng)估要按建設(shè)部頒布的規(guī)程規(guī)章進(jìn)行評(píng)估，以至于相類似的工作要分別按不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，按不同的技術(shù)規(guī)程規(guī)范出具評(píng)估報(bào)告。企業(yè)要進(jìn)行評(píng)估，往往要穿梭于數(shù)家評(píng)估機(jī)構(gòu)和其行業(yè)主管部門之間，并要分別交費(fèi)，既加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，也降低了辦事效率，社會(huì)反響特別強(qiáng)烈。
　　2．涉及的中介機(jī)構(gòu)大小懸殊，魚龍混雜，整體素質(zhì)偏低
　　我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過全國(guó)統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估起步較晚、考試頻率低等原因，目前有評(píng)估執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師專業(yè)人員總共不超過 6萬人，而實(shí)際辦理人事代理并在房地產(chǎn)評(píng)估的各類機(jī)構(gòu)中工作的大概只有不到4萬人，以至于有的地方如按照有關(guān)規(guī)定尚不具備法定的專業(yè)評(píng)估人員，無法成立評(píng)估中介機(jī)構(gòu)。各類中介機(jī)構(gòu)對(duì)專業(yè)人員數(shù)量上的要求也不一樣，有的只要求兩名具有執(zhí)業(yè)資格的評(píng)估人員，就可申請(qǐng)機(jī)構(gòu)資質(zhì)。即使如此有的地方主管部門在專業(yè)人員的數(shù)量要求上也未嚴(yán)格把關(guān)，以至于有的評(píng)估機(jī)構(gòu)只有一名專業(yè)人員，也同樣取得了估價(jià)資質(zhì)，有的評(píng)估機(jī)構(gòu)甚至只有一人，是名符其實(shí)的一人公司。尤其是在中介評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制期間，各地普遍存在政策偏寬現(xiàn)象。專業(yè)技術(shù)人員達(dá)不到規(guī)定數(shù)量、專職技術(shù)人員沒有按規(guī)定與政府有關(guān)部門脫鉤、沒有委托人事代理、在注冊(cè)資金上弄虛作假，這種狀況嚴(yán)重影響了評(píng)估能力和評(píng)估質(zhì)量。
　　3．中介機(jī)構(gòu)之間惡性競(jìng)爭(zhēng)
　　為了多爭(zhēng)取業(yè)務(wù)，有的機(jī)構(gòu)拿錢開路、大搞錢權(quán)交易；有的機(jī)構(gòu)迎合顧客的不合理要求，置評(píng)估規(guī)程和規(guī)范于不顧；有的機(jī)構(gòu)過度降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，大搞價(jià)格戰(zhàn)。這些現(xiàn)象既影響了評(píng)估報(bào)告的權(quán)威、公正和客觀，損害了國(guó)家和集體的合法利益，同時(shí)也形成了滋生腐敗現(xiàn)象的溫床。
　　4．有爭(zhēng)議的評(píng)估結(jié)果得不到及時(shí)、公正、合理的處理
　　例如，當(dāng)一份土地評(píng)估報(bào)告有爭(zhēng)議時(shí)，其他房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)無法對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，因?yàn)樗鼈儧]有土地估價(jià)資質(zhì)。而目前同一城市（尤其是中小城市）土地估價(jià)機(jī)構(gòu)還很少，故對(duì)這些有爭(zhēng)議的報(bào)告進(jìn)行處理比較困難。

　5．中介機(jī)構(gòu)不按核準(zhǔn)的資質(zhì)和范圍執(zhí)業(yè)
　　客戶一般只注意評(píng)估機(jī)構(gòu)有沒有評(píng)估資質(zhì)，但對(duì)評(píng)估資質(zhì)如何分級(jí)及其意義卻不甚了解和關(guān)注，這一方面是我們的宣傳工作做得不夠，另一方面的一個(gè)主要的原因就是我們將評(píng)估資質(zhì)種類、級(jí)別和執(zhí)業(yè)范圍劃分得太細(xì)，并且這些劃分缺少充分的科學(xué)依據(jù)，超出了一般客戶的認(rèn)知程度（絕非指客戶弱智）。眾所周知，律師有級(jí)別之分，但律師事務(wù)所的執(zhí)業(yè)資格、執(zhí)業(yè)范圍基本是相同的，沒有劃分為涉外律師事務(wù)所，刑事律師事務(wù)所等系列，更沒有劃分為A、B級(jí)或甲、乙級(jí)等級(jí)。所以客戶需要服務(wù)時(shí)，不需要對(duì)律師事務(wù)所作較多的了解，而是注重所選律師的級(jí)別和業(yè)務(wù)能力。而在房地產(chǎn)評(píng)估中，客戶則需仔細(xì)了解有關(guān)的業(yè)務(wù)主管部門，否則就可能費(fèi)時(shí)費(fèi)財(cái)還辦不了事。有時(shí)即使機(jī)構(gòu)資質(zhì)符合條件，但由于主管部門的關(guān)系，而使下一步工作開展艱難。這些情況往往是多數(shù)客戶不可理解也無法充分理解的。當(dāng)然，有人會(huì)說房地產(chǎn)具有地域性而不同于其它行業(yè)，就同一資質(zhì)級(jí)別而言不宜再對(duì)執(zhí)業(yè)范圍細(xì)分。我們將評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)人為地復(fù)雜化，并沒有得到預(yù)想的效果，倒是造成了評(píng)估市場(chǎng)的混亂，造成了評(píng)估機(jī)構(gòu)大量超資質(zhì)、超業(yè)務(wù)范圍執(zhí)業(yè)。
　　綜上所述這些問題的原因在于條塊分割、多頭管理，以及評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估資質(zhì)混亂。
　　三、規(guī)范評(píng)估市場(chǎng)的設(shè)想和建議
　　1．建立房地產(chǎn)評(píng)估平臺(tái)，解決條塊分割、多頭管理評(píng)估市場(chǎng)的問題
　　解決房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)多頭管理的問題有幾種選擇：一是只保留某一系列的評(píng)估資質(zhì)，撤銷其他相關(guān)資質(zhì)系列；二是進(jìn)行相關(guān)主管部門房地產(chǎn)評(píng)估管理職能合并，由某一主管部門統(tǒng)一管理房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)；三是建立統(tǒng)一的連接房地產(chǎn)評(píng)估管理部門與房地產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的平臺(tái)，由行業(yè)協(xié)會(huì)代為管理房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)。如果僅僅是為了規(guī)范評(píng)估市場(chǎng)而撤銷某一資質(zhì)系列（房產(chǎn)或地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)）是不現(xiàn)實(shí)的，這些機(jī)構(gòu)目前都已按國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了脫鉤改制，如果撤銷將會(huì)造成新的社會(huì)矛盾。而將相關(guān)主管部門房地產(chǎn)評(píng)估管理職能合并也是不現(xiàn)實(shí)的、是行不通的。因?yàn)檫@些主管部門對(duì)相關(guān)評(píng)估市場(chǎng)的管理是其法定職能的一個(gè)有機(jī)組成部分。考慮到我國(guó)目前房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)已經(jīng)形成的資質(zhì)系列和多個(gè)職能部門管理的狀況，房地產(chǎn)律師認(rèn)為相對(duì)合理的辦法是建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)評(píng)估平臺(tái)。
　　建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)評(píng)估平臺(tái)，具體地說，就是將目前的有關(guān)主管部門的管理職能調(diào)整為只制定宏觀政策、規(guī)章，具體操作委托行業(yè)協(xié)會(huì)實(shí)施（協(xié)會(huì)本身是群眾性組織，不具有行政管理職能，但協(xié)會(huì)可以依法接受有關(guān)管理部門的委托代行部分管理職能）。即將現(xiàn)在兩主管部門同時(shí)管理評(píng)估機(jī)構(gòu)的狀況，改變?yōu)閮芍鞴懿块T直接管理評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)，由協(xié)會(huì)接受有關(guān)評(píng)估主管部門的委托，具體管理評(píng)估機(jī)構(gòu)。協(xié)會(huì)同時(shí)負(fù)責(zé)與兩主管部門協(xié)調(diào)房地產(chǎn)評(píng)估的規(guī)章，并負(fù)責(zé)技術(shù)規(guī)程、規(guī)范的草擬、從業(yè)人員的培訓(xùn)等具體事務(wù)。
　　2．資質(zhì)序列的歸并問題
　　房產(chǎn)、地產(chǎn)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)所做的主要工作基本相同，評(píng)估的理論依據(jù)、方法、技術(shù)路線、評(píng)估對(duì)象（都是不動(dòng)產(chǎn)）基本相似，卻被人為地分割為不同的執(zhí)業(yè)資質(zhì)序列，既不利于實(shí)行高效統(tǒng)一的管理，也在一定程度上影響了公平競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的建立。如果進(jìn)行資質(zhì)序列的歸并既便于統(tǒng)一管理，又可消除壟斷形成公平競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)受益的還有廣大客戶。但資質(zhì)序列歸并不是進(jìn)行簡(jiǎn)單的合并，而是將現(xiàn)行的房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)資格和土地評(píng)估執(zhí)業(yè)資格合并，現(xiàn)行的房地產(chǎn)評(píng)估人員和土地評(píng)估人員在限期通過統(tǒng)一的培訓(xùn)考核后，換領(lǐng)新的統(tǒng)一的“房地產(chǎn)”（房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)）評(píng)估執(zhí)業(yè)資格，以后一律通過考試取得執(zhí)業(yè)資格。現(xiàn)行評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)在限期內(nèi)達(dá)到法定條件后，可換領(lǐng)新的機(jī)構(gòu)資質(zhì)，逾期的予以注銷。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可從事房地產(chǎn)的評(píng)估，但必須具有足夠數(shù)量的“房地產(chǎn)”評(píng)估師，并按規(guī)定取得機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)評(píng)估的資質(zhì)。
　　3．加大從業(yè)人員的培訓(xùn)考核力度
　　要進(jìn)一步加大從業(yè)人員的培訓(xùn)考核力度，增加考試頻率，讓更多的人有機(jī)會(huì)獲得執(zhí)業(yè)資格，讓更多的人有機(jī)會(huì)從事房地產(chǎn)評(píng)估。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)評(píng)估人員的繼續(xù)教育，預(yù)防從業(yè)人員知識(shí)老化和執(zhí)業(yè)水平下降。這有利于打破壟斷、提高整個(gè)行業(yè)的評(píng)估能力和評(píng)估質(zhì)量，更有利于公平競(jìng)爭(zhēng)。
　　總之，通過建立房地產(chǎn)評(píng)估平臺(tái)、歸并資質(zhì)序列和加大從業(yè)人員的培訓(xùn)考核力度等措施規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)，可有效消除政出多門、多頭管理、壟斷經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象，達(dá)到提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)能力和服務(wù)質(zhì)量的目的，有利于房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)健康有序地發(fā)展。對(duì)于加入WTO后國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)更好地應(yīng)對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)也將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。