房地產(chǎn)估價(jià)案例分析總結(jié)記錄

    成本法：

    1.成本應(yīng)為社會(huì)平均成本，即客觀(guān)成本

    2.注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成（及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋）

    3.注意保險(xiǎn)估價(jià)不計(jì)地價(jià)，評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確，看是直接還是間接損失，如不可修復(fù)，應(yīng)有說(shuō)明

    4.銷(xiāo)售稅費(fèi)的依據(jù)是銷(xiāo)售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確

    5.入股的估價(jià)應(yīng)說(shuō)明入股后的用途

    6.注意計(jì)稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租居民用房4%，營(yíng)業(yè)稅3%

    7.預(yù)售的價(jià)值應(yīng)在銷(xiāo)售價(jià)格中扣除而不是在最后的估價(jià)報(bào)告中

    8.折舊計(jì)算是否正確（包括年限和項(xiàng)目，公式）

    9.用成本計(jì)算而非成本價(jià)10長(zhǎng)壽命的折舊要減去短壽命的重置

    價(jià)格假設(shè)法

    1.預(yù)期的價(jià)值應(yīng)減去管理費(fèi)銷(xiāo)售費(fèi)稅和購(gòu)入土地的稅費(fèi)（71）

    2.察看項(xiàng)目是否齊全（236）是否項(xiàng)目有具體表述和利用計(jì)算如風(fēng)險(xiǎn)損失

    3.看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項(xiàng)，現(xiàn)金流不計(jì)利潤(rùn)和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)

    4.注意項(xiàng)目必須是有投資開(kāi)發(fā)和在開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)

    5.其未來(lái)的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則具體內(nèi)容在教材中的位置技術(shù)構(gòu)成