未來五年是中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。
　　在第十六屆五中全會(huì)落下幃幕之時(shí)，關(guān)于未來五年發(fā)展的“十一五規(guī)劃”也隨之出爐。這對(duì)于剛剛經(jīng)歷了一系列宏觀調(diào)控的中國房地產(chǎn)業(yè)來說，無疑是發(fā)展的新契機(jī)。
　　宏觀調(diào)控讓房地產(chǎn)業(yè)得到了規(guī)范性的調(diào)整，同時(shí)也使行業(yè)發(fā)展的瓶頸在一定程度上暴露出來。未來五年怎么走，如何在更長的時(shí)間里讓房地產(chǎn)業(yè)保持健康持續(xù)的發(fā)展？
　　在近日召開的首屆中國房地產(chǎn)企業(yè)200強(qiáng)發(fā)布暨高峰論壇上，政府的相關(guān)官員、業(yè)界的專家學(xué)者及開發(fā)企業(yè)代表們共同就這些問題作了深入的探討。
　　正如建設(shè)部政策研究中心主任陳淮所說：“今天的中國，社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制正發(fā)生深刻的變革，房地產(chǎn)業(yè)如不能認(rèn)清形勢(shì)隨之調(diào)整，不僅行業(yè)不能持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，整個(gè)城市發(fā)展和居民生活也將受到嚴(yán)重影響�！� 
　　主要矛盾：供給不足與需求旺盛
　　作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將會(huì)影響到中國宏觀經(jīng)濟(jì)的走向。據(jù)調(diào)查，今年1至9月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資占社會(huì)固定投資比例的18.2%，占GDP的比重達(dá)到9.6%。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他行業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)明顯，據(jù)專家調(diào)查，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接帶動(dòng)56個(gè)產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)業(yè)也是促進(jìn)城市就業(yè)的主要行業(yè)，僅2004年其行業(yè)內(nèi)就增加就業(yè)人員達(dá)20.51萬。
　　 而如此重要的行業(yè)，其現(xiàn)存的矛盾卻也著實(shí)不少。“房地產(chǎn)業(yè)的大趨勢(shì)是供不應(yīng)求，供給不足與需求旺盛將成為行業(yè)發(fā)展的主要矛盾�！敝袊�社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展研究中心主任牛鳳瑞在論壇上作出如此判斷。
　　 他指出，城鎮(zhèn)化的加速是需求持續(xù)增長的主要原因。2010年我國城鎮(zhèn)化率將達(dá)到55%，城市人口在未來10年內(nèi)將增加2億，這個(gè)增長數(shù)字需　　要大量的住宅與配套房地產(chǎn)與之對(duì)接�！岸�房改促成的住宅貨幣化，城市拆遷帶來的改造，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展造成外來人口的增加及人們生活水平的提高，都將為需求的增長提供有力的支撐�！�
　　國家統(tǒng)計(jì)局人口和就業(yè)司司長李曉超更從人口的發(fā)展趨勢(shì)印證了這一判斷：一方面，我國人口年平均自然增長率超過世界平均水平的1.3%，這是需求增長的基礎(chǔ)；另一方面，我國家庭戶數(shù)規(guī)模縮小，2004年每戶平均人口數(shù)已降至3.44，在總?cè)丝跀?shù)一定的情況下，這必然導(dǎo)致住房戶數(shù)需求的增加。
　　供不應(yīng)求從另一方面佐證了未來房地產(chǎn)市場潛在的巨大空間，但如果在加大供給的同時(shí)不能保證與需求的有效對(duì)接，矛盾將同樣無法解決。僅目前而言，住宅產(chǎn)品的大中小戶型、高中低價(jià)位的結(jié)構(gòu)不合理，已經(jīng)造成了一定程度的無效供給。牛鳳瑞進(jìn)一步表示，“供應(yīng)關(guān)系決定了未來的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是持續(xù)、健康、快速發(fā)展的，但在解決供不應(yīng)求的問題上，我們需要更多地從產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面去思考�！�

　　戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變：建造節(jié)能與綠色建筑
　　在中央關(guān)于“十一五規(guī)劃”的建議中，明確提出要建設(shè)“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)”。
　　“這是一個(gè)訊號(hào)”。
　　中國房地產(chǎn)和住宅研究會(huì)秘書長張?jiān)�端表示，“這意味著發(fā)展節(jié)能和綠色建筑將是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展所難以回避的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，也是構(gòu)建節(jié)約型社會(huì)的一個(gè)顯著標(biāo)志。”
　　目前我國經(jīng)濟(jì)規(guī)模位居世界第七，但能源消耗總量在世界排名第二。其中建筑建造和使用中直接消耗能源占總耗能的30%，若加上建材生產(chǎn)的能耗，則接近50%�！澳茉匆呀�(jīng)成為制約我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸”，張?jiān)�端表示，“更為關(guān)鍵的是，高能耗將直接導(dǎo)致環(huán)境的惡化，破壞人類與自然的生存和諧�！彼�進(jìn)一步指出，發(fā)展節(jié)能與綠色建筑是解決此問題的關(guān)鍵，而且兩者是相互包容的。
　　“節(jié)能建筑是指按照設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建造，使其在使用過程中降低能耗的建筑；而綠色建筑是指為人們提供健康、舒適、安全的生活空間，同時(shí)在建筑的全生命周期，包括生產(chǎn)、建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等，實(shí)現(xiàn)高效率的資源利用�！睆�?jiān)�端指出，后者“資源利用”中的資源包括能源、土地、水資源、材料等，應(yīng)該說綠色建筑在某種程度上包含了節(jié)能建筑。
　　而目前，我國的節(jié)能與綠色建筑工作還存在著很多問題。根據(jù)專家調(diào)查，當(dāng)前現(xiàn)有的400多億平方米的城鄉(xiāng)建筑物中，95%為高能耗建筑，而每年新建的20億平方米的房屋建筑中，80%以上仍為高能耗。
張?jiān)�端說：“建筑發(fā)展節(jié)能與綠色建筑已是行業(yè)中一項(xiàng)刻不容緩的緊迫任務(wù)�！彼�指出，此項(xiàng)任務(wù)需在四個(gè)方面展開：首先是轉(zhuǎn)變觀念，將節(jié)能與綠色建筑放到實(shí)施可持續(xù)發(fā)展、樹立科學(xué)發(fā)展觀的高度來認(rèn)識(shí)；其次要制定相應(yīng)的政策和強(qiáng)有力的法規(guī)；再次是充分利用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)予以實(shí)現(xiàn)；最后是建立有效的行政管理機(jī)構(gòu)，并加強(qiáng)與國際的交流與合作。 
　　金融變革：信托為主的多元化趨向
　　今天的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的資金問題已越來越嚴(yán)重。自2003年6月央行推出121號(hào)文件以來，國家對(duì)土地、信貸政策逐步收緊，而企業(yè)自身的積累資金非常有限；另一方面，市場上卻還沒有建立起一個(gè)完善的房地產(chǎn)金融體系。資金短缺已成為行業(yè)發(fā)展的絆腳石。中國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長兼投資資金董事長李曉東指出：“房地產(chǎn)金融已經(jīng)全面進(jìn)入變革時(shí)代，這是金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)將直接面臨的挑戰(zhàn)�！�
　　“信托將成為未來金融市場改革的邏輯主線。”中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛博士認(rèn)為。目前我國商業(yè)銀行資產(chǎn)為28萬億元，信托資產(chǎn)僅為2萬億元，相對(duì)于國外成熟的金融市場，巨大的差距造就了我國信托業(yè)發(fā)展的空間。孫飛指出，“信托有著極其靈活的制度，“財(cái)產(chǎn)隔離使得風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大大降低，而政策上的扶持如免稅及規(guī)避某些繁瑣程序，這都是信托業(yè)發(fā)展的核心優(yōu)勢(shì)�！�
　　“但銀行仍然是未來房地產(chǎn)資金提供的主要渠道�！睂O飛補(bǔ)充道。在他眼里，未來房地產(chǎn)金融市場的主流模式將是銀行、信托加REITs。信托作為中國市場上已經(jīng)發(fā)展的業(yè)務(wù)，最大瓶頸在于200份信托合同的限制。孫飛指出，就籌集方式而言，中國房地產(chǎn)界還基本屬于私募，而國際REITs則屬于公募。“一旦發(fā)行限制、籌集方式、流通市場被突破、拓寬，中國的信托將正式進(jìn)入軌道，而REITs也將隨之出現(xiàn)�！�
　　金融體制改革在“十一五規(guī)劃”中被重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，而中國房地產(chǎn)金融必將步入多元化、國際化的進(jìn)程。多元化可以降低一行獨(dú)大的風(fēng)險(xiǎn)，需要發(fā)現(xiàn)更多的融資途徑，包括信托、上市及REITs；而國際化的路徑是雙向的，既包括境外的基金、融資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)主動(dòng)的走出過國門實(shí)現(xiàn)國際化。李曉東對(duì)未來金融市場建議，首先金融監(jiān)管當(dāng)局應(yīng)繼續(xù)發(fā)展以具體項(xiàng)目融資為主要特征的私募型的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品；其次要大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金；再次要逐步催生以購買和長期持有成熟物業(yè)為目的的房地產(chǎn)投資信托也就是REITs，“這樣才能突破資金來源的局限，有力解決企業(yè)及行業(yè)發(fā)展的后顧之憂。