房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序與管理 
　　房地產(chǎn)業(yè)是為人類(lèi)的生活、生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間或物質(zhì)載體的行業(yè)。我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為增量房地產(chǎn)的供給模式，已經(jīng)被社會(huì)和市場(chǎng)廣泛接受，涌現(xiàn)出諸如“北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)”、“北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司”、“南京棲霞建設(shè)集團(tuán)”等一大批優(yōu)秀的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。實(shí)踐證明，成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該是投資機(jī)會(huì)的發(fā)現(xiàn)者，投資計(jì)劃實(shí)施的組織者，與有關(guān)各方談判的專(zhuān)家能手，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與控制的專(zhuān)家，投資的決策者，項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者和項(xiàng)目成功后的主要受益者。 
　　隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)變得越來(lái)越復(fù)雜，它不僅需要開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開(kāi)發(fā)商具有市場(chǎng)分析與項(xiàng)目策劃、投資分析與決策、法規(guī)與政策、規(guī)劃與設(shè)計(jì)、建造技術(shù)、項(xiàng)目管理、人居環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、項(xiàng)目融資、風(fēng)險(xiǎn)控制、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)以及資產(chǎn)管理等方面的知識(shí)，并具備持續(xù)創(chuàng)新的能力。 考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
　　為了滿(mǎn)足大專(zhuān)院校房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)師生學(xué)習(xí)和從業(yè)人員繼續(xù)教育的需求，本書(shū)將從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序與管理開(kāi)始，重點(diǎn)介紹與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相關(guān)的市場(chǎng)研究、項(xiàng)目評(píng)估、工程管理、項(xiàng)目融資、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等問(wèn)題，以期使讀者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理的相關(guān)內(nèi)容有一個(gè)較全面的把握。 
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念 
　　一、概述 
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類(lèi)提供入住空間，并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動(dòng)。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套第一篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理!! 
　　設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專(zhuān)業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸方面。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所創(chuàng)造的價(jià)值，主要體現(xiàn)在為消費(fèi)者提供了滿(mǎn)足其需求的空間、時(shí)間和服務(wù)。 
　　由于人口持續(xù)增長(zhǎng)、技術(shù)進(jìn)步、人們的生活品味和工作方式不斷變化，社會(huì)對(duì)通過(guò)開(kāi)發(fā)來(lái)改造人居環(huán)境的需求是永恒的。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要目的是在獲取最大利潤(rùn)的同時(shí)盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)，而政府在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的目標(biāo)則是，既要促進(jìn)城市空間開(kāi)發(fā)、帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又要在不損害環(huán)境的條件下，提供完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)，改善居民的生活質(zhì)量。 
　　盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的定義非常簡(jiǎn)單，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)變得越來(lái)越復(fù)雜。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程所形成的產(chǎn)品即新建或重建的項(xiàng)目，需要越來(lái)越多的人士包括開(kāi)發(fā)隊(duì)伍成員、政府管理者、社會(huì)公眾和專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)等協(xié)調(diào)一致的努力。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的組織者，開(kāi)發(fā)商必須確保所有參與者在預(yù)算范圍內(nèi)，按計(jì)劃完成其所承擔(dān)的工作。 
　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及其開(kāi)發(fā)隊(duì)伍 
　　（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的特性 
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就像一個(gè)影視導(dǎo)演，他要把有著各自理想和目標(biāo)的優(yōu)秀演員組織起來(lái)，在整個(gè)影片中給每個(gè)演員分配一個(gè)角色，通過(guò)各角色的通力合作，制作出受觀眾喜愛(ài)的優(yōu)秀影視作品。風(fēng)險(xiǎn)和不確定性伴隨著房地產(chǎn)的整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，成功的開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)可能遇到的不確定性必須要有足夠的心理承受能力。 
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從項(xiàng)目公司到大型跨國(guó)公司有許多種類(lèi)型，中國(guó)目前對(duì)開(kāi)發(fā)商的分類(lèi)主要按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)、所有制形式、經(jīng)營(yíng)范圍等劃分。開(kāi)發(fā)商的目的很明確，即通過(guò)實(shí)施開(kāi)發(fā)過(guò)程獲取利潤(rùn)。不同開(kāi)發(fā)商的主要區(qū)別在于其開(kāi)發(fā)的物業(yè)是出售還是作為一項(xiàng)長(zhǎng)期投資。許多小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大都是將開(kāi)發(fā)的物業(yè)出售，以迅速積累資本；而隨著其資本的擴(kuò)大，這些開(kāi)發(fā)商也會(huì)逐漸成為物業(yè)的擁有者或投資者，即經(jīng)歷所謂的“資產(chǎn)固化”過(guò)程，逐漸向中型、大型開(kāi)發(fā)商和資產(chǎn)管理者過(guò)渡。當(dāng)然，這里也有優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。對(duì)于大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于其資金雄厚，對(duì)所開(kāi)發(fā)的物業(yè)既可出租也可出售。例如，香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè)參與開(kāi)發(fā)的北京東方廣場(chǎng)，中國(guó)國(guó)際信托投資公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的京城大廈等均用來(lái)出租，以獲取更高的投資收益并使其投資組合更為合理。當(dāng)然，對(duì)于居住物業(yè)來(lái)說(shuō)，不管是大公司還是小公司，開(kāi)發(fā)完畢后一般都用來(lái)銷(xiāo)售，這是由居住物業(yè)的消費(fèi)特性所決定的。 
　　中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)用百科全書(shū) 
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所承擔(dān)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類(lèi)型也有很大差別。有些開(kāi)發(fā)商對(duì)某些特定的開(kāi)發(fā)類(lèi)型（如商場(chǎng)或住宅）或在某一特定的地區(qū)搞開(kāi)發(fā)有專(zhuān)長(zhǎng)，而另外一些公司則可能寧愿將其開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分散于不同的開(kāi)發(fā)類(lèi)型和地點(diǎn)上，還有些開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的物業(yè)類(lèi)型很專(zhuān)一但地域分布卻很廣甚至是國(guó)際性的�？傊�，開(kāi)發(fā)商根據(jù)自己的特點(diǎn)、實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，所選擇的經(jīng)營(yíng)方針是有很大差別的。
在經(jīng)營(yíng)管理上，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)格也有較大差異。有些開(kāi)發(fā)商從規(guī)劃設(shè)計(jì)到租售階段，均聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)；而有些開(kāi)發(fā)商則從規(guī)劃設(shè)計(jì)到房屋租售乃至物業(yè)管理，均由自己負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大都是創(chuàng)業(yè)者，他們的工作，是融創(chuàng)造者、推銷(xiāo)商、談判家、經(jīng)理、領(lǐng)導(dǎo)者、風(fēng)險(xiǎn)管理者和投資者的特征于一體的極具挑戰(zhàn)性的工作。知識(shí)、智慧、經(jīng)驗(yàn)和決策藝術(shù)，是開(kāi)發(fā)商成功的根本。 
　　（二）開(kāi)發(fā)商的社會(huì)聲譽(yù) 
　　不論是否合理，開(kāi)發(fā)商在公眾中受尊敬的程度并不是很高。不管開(kāi)發(fā)商是誰(shuí),人們只要聽(tīng)說(shuō)有開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)其居住區(qū)域附近的項(xiàng)目，就會(huì)存在某種擔(dān)心。由于每一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都會(huì)無(wú)一例外地打破所在社會(huì)的平靜，因此，人們對(duì)開(kāi)發(fā)商存在抵觸情緒是很正常的現(xiàn)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所形成的產(chǎn)品，由于在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)會(huì)改變一個(gè)社區(qū)的人居環(huán)境，因此總會(huì)面臨著公眾的褒貶評(píng)論；又由于開(kāi)發(fā)商的公眾形象在很大程度上與他們所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品聯(lián)系在一起，這就使得人們很容易將交通阻塞、破壞城市景觀、配套設(shè)施不完備等問(wèn)題歸咎于開(kāi)發(fā)商。實(shí)際上，作為社區(qū)的建設(shè)者，開(kāi)發(fā)商為提供人們?nèi)胱】臻g、娛樂(lè)設(shè)施、科教文衛(wèi)等配套設(shè)施的一切活動(dòng)，都必須遵循一定的規(guī)則，而這些規(guī)則是由代表社會(huì)公眾利益的城市規(guī)劃師、政府官員和人民代表制定的。 
　　像許多其他行業(yè)一樣，開(kāi)發(fā)商也是良莠不齊。有的開(kāi)發(fā)商通過(guò)其建造的產(chǎn)品和良好的信譽(yù)，在城市建設(shè)與人類(lèi)住區(qū)環(huán)境改善中作出了有目共睹的貢獻(xiàn)；也有些開(kāi)發(fā)商由于其低劣的產(chǎn)品和不誠(chéng)實(shí)的經(jīng)營(yíng)作風(fēng)，受到了大眾和媒體的批評(píng)。 
　　不論有沒(méi)有開(kāi)發(fā)商參與，社區(qū)總是在不斷地發(fā)展變化。而作為一個(gè)優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商，其所進(jìn)行的開(kāi)發(fā)或重建工作，應(yīng)該對(duì)社區(qū)的發(fā)展起著正面的推動(dòng)作用。