1、項目策劃智力活動的實質(zhì)
　　現(xiàn)代行銷理念認為，營銷即經(jīng)營，經(jīng)營即運作市場。策劃是市場營銷的“概念”構造過程，屬廣義營銷工作的一部分。在重大投資活動中，策劃已成為決策不可缺少的環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)開發(fā)的項目運作中，科學的策劃作用首先在于形成一個“影子項目”，即觀念上的物業(yè)概念。馬克思曾講過，人類高明于蜜蜂釀造蜂房的地方就在于，在釀造之前蜂房的概念已存在于頭腦之中了。項目策劃作為一種智力活動的精粹正在于此。策劃是一種精神活動，屬主觀行為，其成效受制于客觀世界的諸多條件。
　　項目策劃的依據(jù)來自市場，項目策劃的中心是研究市場，項目策劃的結果是判斷市場。這是由于項目成功與否取決于市場，投資回報的實現(xiàn)也離不開市場，市場是策劃的出發(fā)點和歸宿點。所以說，項目策劃的靈魂在于把握市場。換言之，就是在企業(yè)資源的約束條件下，求出項目方程式之解，給出該項目開發(fā)成功的理念和策略。
　　2、地產(chǎn)項目策劃的流程分析
　　商業(yè)策劃在國外及港臺已為獨立分工，活躍于經(jīng)濟活動之中，出現(xiàn)了很多著名案例，形成了完善的策劃工藝流程。地產(chǎn)項目策劃因舉足輕重，故在商業(yè)策劃中更為突出和受到重視，其策劃工作流程較為完整。
    筆者在主持和參與一些地產(chǎn)項目策劃中感到，其工作流程并非是平面、時序、二維的，而是立體、系統(tǒng)、三維的。這主要是；因為現(xiàn)實中房地產(chǎn)開發(fā)工作流程是時空交叉，諸多環(huán)節(jié)同步進行的。
　　3、國內(nèi)地產(chǎn)策劃批判
　　國內(nèi)的商業(yè)策劃仍處于探索階段，有待成長。地產(chǎn)項目策劃雖發(fā)展較快，20世紀后半期以來也出現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)項目策劃案例，取得了一些營銷成果。但大多嫁接歐美和港臺，驚世之作不多，包裝痕跡明顯，往往帶有炒作之嫌。目前地產(chǎn)策劃在理念和操作上存在的問題，比較明顯的主要　　表現(xiàn)在以下幾點：
　　●“策劃萬能論”（救世主型）。將策劃不切實際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見影，一通百通，成了無所不能的百寶囊。動不動以大師和點子大王自居，天南海北傳道士似的飛來飛去，儼然成了死項目、空置房的救世主�！安邉澣f能論”的錯誤在于擺錯了策劃在整個項目運作中的位置和作用。如前所述，策劃只是項目開發(fā)過程中的主觀意志和營銷的概念構造部分。它不能也代表不了事情的全部，任意夸大策劃萬能無異于將策劃置于無用的尷尬之地。
　　●“策劃無用論”（虛無主義型）。認為策劃是外行充內(nèi)行，不過是坐而論道的紙上談兵之雕蟲小技，甚至放言：“有錢不如請人吃頓飯頂事兒”。也有的認為策劃趕不上變化，等謀劃好了黃瓜菜都涼了。
    凡此種種都將策劃貶得一錢不值。似乎地產(chǎn)開發(fā)只是簡單的程序作業(yè)，無須企業(yè)內(nèi)外過多勞神。這種虛無主義的態(tài)度把策劃擠出了地產(chǎn)智力領域，等于削弱了房地產(chǎn)業(yè)的知識含量。
　　●“策劃即美化論”（虛擬型）。持此態(tài)度的人憑著主觀臆造，異想天開，時不時的來個新概念，一味追求標新立異。為了達到所謂的營銷效果不惜弄虛作假、狂吹亂捧、誤導引誘，以圖亂中取勝。這種虛擬型策劃把嚴肅科學的商務智力活動歪曲成吹牛術，喪失了職業(yè)道德，敗壞了行業(yè)風氣。
　　4、地產(chǎn)策劃如何扼住市場的咽喉
　　沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權，調(diào)查是策劃的出發(fā)點。市場調(diào)查相當于“項目前期”，是策劃的基本工作。地產(chǎn)項目策劃階段的市場調(diào)查，主要是摸清本項目的輪廊和成熟周期。為此，要采取一系列的現(xiàn)代科學統(tǒng)計手段和計量方法。譬如回歸技術、模糊數(shù)學、線性代數(shù)，甚至計量經(jīng)濟學模型。由于住宅消費的社會性特點，對調(diào)查結果要進行相關調(diào)整。
　　開發(fā)企業(yè)的生命力在于不斷發(fā)現(xiàn)新的物業(yè)需求。需求與項目內(nèi)在聯(lián)系的挖掘是策劃的核心，誰率先建立起可支配的地產(chǎn)資源與物業(yè)市場需求之間聯(lián)系的紐帶，就等于占領了市場。在資源與需求相互聯(lián)系的分析中，出發(fā)點是不同的，這要以企業(yè)資源狀況來定。如果已經(jīng)有了地塊，基本上就是從區(qū)位出發(fā)的定向需求研究；如果正在醞釀項目，那就從尋找需求開始，然后再據(jù)此確定開發(fā)地塊。殊途同歸，關鍵在二者之間的“聯(lián)系分析”。
　　策劃是對市場趨勢的判斷，即預見。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、不確定因素多，導致風險大，市場預見更為重要。因此，地產(chǎn)項目策劃的內(nèi)容重心往往成為預測。也正是從這一意義上說，策劃的生命在于預測力。在策劃中，不能看出三兩年的結論是沒把握的結論。為了對房地產(chǎn)市場趨勢做出準確預測，需要在市場調(diào)查的基礎上，深入進行研究，全面考慮估計可能對房地產(chǎn)市場供求產(chǎn)生影響的政治、經(jīng)濟、心理、文化、氣候等因素的變動，綜合各方面情況進行歸納，最終做出結論。