5．2．6 交易日期修正，是將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格修正到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。交易日期修正的方法，一般有：
1 采用房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正。
2 利用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正。
3 估價(jià)人員根據(jù)市場(chǎng)情況及其自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷修正。
在無(wú)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率的情況下，估價(jià)人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和發(fā)展趨勢(shì)及自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷，加以修正。
房地產(chǎn)價(jià)格還可通過(guò)分析房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間推移的變動(dòng)規(guī)律，采用時(shí)間序列分析，建立房地產(chǎn)價(jià)格與時(shí)間的相互關(guān)系模型來(lái)求取。
5．2．7 區(qū)域因素及區(qū)域因素修正。
1 影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素主要包括：
(1)繁華程度，是指城市中某些職能在空間上的聚集，對(duì)企業(yè)單位和居民產(chǎn)生巨大的吸引力的結(jié)果，并影響房地產(chǎn)的收益和利潤(rùn)的因素。如商業(yè)繁華程度可以從商業(yè)的集聚規(guī)模和等級(jí)兩方面進(jìn)行分析量化。
(2)交通便捷程度，是指在空間地域上人們出行的可達(dá)性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對(duì)外交通設(shè)施的分布狀況。
(3)環(huán)境，主要包括自然和人文環(huán)境條件及環(huán)境質(zhì)量。環(huán)境質(zhì)量是指區(qū)域大氣、水、噪聲的污染程度。
(4)景觀，包括人文景觀和自然風(fēng)景。
(5)公共設(shè)施配套完備程度，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施兩部分。反映其完備程度的指標(biāo)主要有設(shè)施水平、設(shè)施的保證率和齊備程度。
(6)城市規(guī)劃限制，主要包括對(duì)用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度等指標(biāo)的限制。
不同用途的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)域因素不同，具體比較修正時(shí)應(yīng)分別選擇對(duì)其有影響的主要因素。
2 區(qū)域因素修正的方法：
區(qū)域因素修正，是將可比實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象由于外部環(huán)境差異所造成的價(jià)格差異排除，使修正后的可比實(shí)例價(jià)格能夠與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處地段的實(shí)際情況相符。
區(qū)域因素修正的方法主要有兩種：一種是直接比較修正，即以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)，與可比實(shí)例相對(duì)應(yīng)的區(qū)域因素逐項(xiàng)比較，然后確定修正比率。另一種是間接比較修正，即以設(shè)定的某標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素為基準(zhǔn)，將估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的區(qū)域因素與其相比較，并根據(jù)比較結(jié)果逐項(xiàng)打分，然后再將分值轉(zhuǎn)化為修正比率，用修正比率乘以可比實(shí)例交易價(jià)格，即可得到修正后的可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。
5．2．8 個(gè)別因素的修正方法同區(qū)域因素修正方法，參見(jiàn)5．2．7說(shuō)明。
5．2．9 市場(chǎng)比較法中的交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正，可采用百分率法、差額法或者回歸分析法。
1 百分率法：是將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在某一方面的差異折算為價(jià)格差異的百分率來(lái)修正可比實(shí)例價(jià)格的方法。
2 差額法：是將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)條件的差異所導(dǎo)致的價(jià)格差額大小求出來(lái)，并在可比實(shí)例的價(jià)格上直接加上或減去這一數(shù)額，而求得估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的修正方法。例如，可比實(shí)例房地產(chǎn)的朝向?yàn)槊婺希�成交價(jià)格為2500元／m2，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的朝向?yàn)槊鏂|，而市場(chǎng)上同類(lèi)型房地產(chǎn)朝南和朝東的差價(jià)為500元／m2，則：估價(jià)對(duì)象的價(jià)格：2500—500＝2000(元／m2)。
5．2．10 所選取的若干個(gè)可比實(shí)例價(jià)格經(jīng)比較修正后，可選用下列方法之一計(jì)算綜合結(jié)果：
1 簡(jiǎn)單算術(shù)平均法。例如，可比實(shí)例A、B、C經(jīng)比較修正后的估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格分別為1080元／m2、1078元／m2和1110元／m2，如果認(rèn)為這三個(gè)價(jià)格具有同等重要性，則可求得一個(gè)綜合結(jié)果，即：綜合結(jié)果：(1080 1078 1110)／3=1089(元／m2)。
2 加權(quán)算術(shù)平均法。計(jì)算公式為：例如：上例中，若認(rèn)為可比實(shí)例C與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的情況最為接近，A次之，B最差，則相應(yīng)賦予權(quán)數(shù)為45％、35％、20％，則可求得一個(gè)綜合結(jié)果，即：綜合結(jié)果＝(1080×35％ 1078×40％ 1110×45％)／100＝1093(元／m2)。
3 中位數(shù)法。所謂中位數(shù)是指將多個(gè)可比實(shí)例經(jīng)修正后的價(jià)格數(shù)額按大小順序排列后，將居于數(shù)列中點(diǎn)位置的可比實(shí)例價(jià)格作為綜合結(jié)果。例如：上例中的三個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格按大小順序排列分別為C、A、B，即1110、1080、1078，位于中點(diǎn)位置上的為B，則可確定綜合結(jié)果為1080元／m2。
4 眾數(shù)法。眾數(shù)與中位數(shù)一樣，是一種位置平均數(shù)，它是將各總體單位按某一標(biāo)志排序后整理成分布數(shù)列，如果其中有某一標(biāo)志值出現(xiàn)的次數(shù)最多，即為眾數(shù)值。在房地產(chǎn)估價(jià)中，則需要選擇10個(gè)以上的可比實(shí)例，才可能用這種方法確定綜合結(jié)果，目前采用較少。
5．2．11 在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)育，交易實(shí)例資料比較豐富的地區(qū)，市場(chǎng)比較法除可直接用于評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值外，還可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。例如，可用市場(chǎng)比較法先求取估價(jià)對(duì)象房屋的單位售價(jià)，再采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估算其土地價(jià)格；又如，先用市場(chǎng)比較法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的租金水平或凈收益，再用收益法估算房屋或土地的價(jià)格或價(jià)值。 轉(zhuǎn)貼于：房地產(chǎn)估價(jià)師考試_考試大