什么是房地產(chǎn)?“房”是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。從法律角度講，房產(chǎn)是指房屋所有權(quán)。“地產(chǎn)”是指房屋等建筑物及構(gòu)筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。房地產(chǎn)就是指房屋等建筑物和構(gòu)筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

　　對(duì)房產(chǎn)可以按不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類;

　　(1)按房產(chǎn)的用途來劃分，可將其分為民用住宅、生產(chǎn)用房、營業(yè)用房、行政機(jī)關(guān)用房、事業(yè)單位用房;

　　(2)房產(chǎn)按其所有制形式來劃分又可分為公房和私房

　　(3)按房產(chǎn)的地理位置來劃分，又分為城市房產(chǎn)和農(nóng)村居民住宅。

　　房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容主要包括：土地開發(fā)和再開發(fā)、房屋及其他附屬物或其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)建筑、房地產(chǎn)經(jīng)營(轉(zhuǎn)讓、出租和抵押)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)行業(yè)管理和物業(yè)管理等。

　　(一)房地產(chǎn)法的概念

　　房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱，有廣義和狹義兩種理解。狹義的房地產(chǎn)法僅指1994年7月5日在全國人大8屆8次會(huì)議通過，1995年1月1日起實(shí)施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。而廣義的房地產(chǎn)法是指調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的各種法律規(guī)范的總稱。包括《城市房地產(chǎn)管理法》和與其相配套一系列行政法規(guī)、地方法規(guī)及相關(guān)法規(guī)中有關(guān)房地產(chǎn)問題的法律規(guī)定。

　　我們學(xué)習(xí)的是廣義的房地產(chǎn)法，它所調(diào)整的社會(huì)關(guān)系的范圍，主要包括房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)關(guān)系、房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系、房地產(chǎn)管理關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系等。房地產(chǎn)法所規(guī)范的主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立行為、房地產(chǎn)開發(fā)行為、房地產(chǎn)經(jīng)營行為，以及政府對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所實(shí)施的管理行為。調(diào)整房地從房地產(chǎn)法規(guī)范性法律文件的存在形式即立法體系來看，它包括：憲法中有關(guān)房地產(chǎn)問題的規(guī)定、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、最高人民法院的司法解釋以及相關(guān)法規(guī)中的有關(guān)規(guī)定。

　　(二)房地產(chǎn)法的基本原則

　　1.國家實(shí)行國有土地有償、有期限使用原則

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第3條明確規(guī)定“國家依法實(shí)行國有土地有償、有期限使用制度。”新中國建立以后，我們片面的理解公有制涵義。土地不允許買賣和租賃。無償與無期限劃撥方式，造成大量的土地浪費(fèi)。改革開放后，我國對(duì)國有土地使用制度進(jìn)行了改革，變土地?zé)o償無期限使用為有償有期限使用。事實(shí)證明，土地有償對(duì)于合理利用土地，節(jié)約使用土地以及增加財(cái)政收入等，都具有十分重要的意義。

　　房地產(chǎn)開發(fā)

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)的概念

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第2條之規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施房屋建設(shè)的行為。通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地平整將自然狀態(tài)的土地變?yōu)榭山ㄔ旆课菁捌渌�建筑物的土地，這一過程即土地開發(fā)。房屋建設(shè)即在完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地上建設(shè)房屋等建筑物，包括住宅樓、工業(yè)廠房、商業(yè)樓宇、寫字樓以及其他專門用房。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)和分類

　　房地產(chǎn)開發(fā)作為一項(xiàng)生產(chǎn)活動(dòng)，其特點(diǎn)是投資量大，回收期長，并且涉及面廣。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要大量的資金投入。房地產(chǎn)開發(fā)還屬于一項(xiàng)綜合性的生產(chǎn)活動(dòng)，涉及到許多管理部門，并需要相關(guān)行業(yè)的協(xié)作，同時(shí)，還需要勘測、設(shè)計(jì)、施工、銀行等單位的合作與配合。就此而言，房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的、綜合性的、高風(fēng)險(xiǎn)的生產(chǎn)活動(dòng)。

　　對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)，我們可以從不同的角度，用不同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行分類。首先，按開發(fā)的對(duì)象來劃分，房地產(chǎn)開發(fā)分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造。

　　其次，按開發(fā)的方式來劃分，可將房地產(chǎn)開發(fā)分為單項(xiàng)開發(fā)、成片開發(fā)和小區(qū)開發(fā)。再次，按開發(fā)主體來劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可分為政府開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)立法的基本原則

　　房地產(chǎn)開發(fā)立法的基本原則，是從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)及其管理活動(dòng)應(yīng)遵循的行為準(zhǔn)則。

　　1.嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則

　　《房地產(chǎn)管理法》第24條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃。”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批，土地的使用，房地產(chǎn)的用途，建筑物的間距、高度及容積率都必須嚴(yán)格按規(guī)劃執(zhí)行。

　　2.綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則

　　我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第3條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。”例如該條例第14條明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)要根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施等。

　　3.經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益三統(tǒng)一的原則

　　房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)的重要方式和過程。我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第3條明確規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。”

　　4.鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)居民住宅的原則

　　我國《城市房地產(chǎn)管理法》第4條規(guī)定，“國家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。”同時(shí)，還在第28條規(guī)定“國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。”

　　(四)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工管理制度

　　1.施工許可證制度。未取得施工許可證的建設(shè)單位，不得擅自組織開工。取得施工許可證后，因故未能按期開工的又不申請(qǐng)延期的，施工許可證將失效。

　　2.施工現(xiàn)場管理和竣工驗(yàn)收制度。我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第17條也明確規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的、不得交付使用。”

　　3.建設(shè)工程質(zhì)量管理制度。建筑工程質(zhì)量直接關(guān)系到住宅等建筑物的使用壽命和和人民的生命財(cái)產(chǎn)安全。近年來，城鎮(zhèn)商品住宅的質(zhì)量問題，已成為消費(fèi)投訴的熱點(diǎn)，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。為此國家2000年1月發(fā)布并實(shí)行了《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，其明確規(guī)定了建設(shè)單位應(yīng)負(fù)的責(zé)任和義務(wù)。