房地產(chǎn)業(yè)概述

　　1、房地產(chǎn)業(yè)的概念和范圍

　　房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。具體包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、房屋修繕服務(wù)等等。

　　2、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的改革歷程

　　在舊的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國(guó)實(shí)行的是城市土地?zé)o償使用和住房由國(guó)家統(tǒng)一建造、統(tǒng)一分配的住房福利制度。這種制度隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的激增，到80年代后期，已日益暴露出種種嚴(yán)重的弊端。首先，在土地利用方面，城市土地通過行政劃撥的方式分配給使用者無償無期限使用，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重，而國(guó)家卻白白流失了大量的財(cái)政收入;另一方面，由于土地未實(shí)現(xiàn)商業(yè)化，必然使土地使用權(quán)變相地成為一種“特權(quán)”，而真正希望用地者如境外投資者卻無從取得，只能通過名義上的“合資”、“合作”來間接取得，扭曲了經(jīng)濟(jì)行為。其次，在住房制度方面，福利性住房使國(guó)家只有投入沒有產(chǎn)出，背上沉重的包袱。1978年黨的十一屆三中全會(huì)以后，房地產(chǎn)制度隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的全面開展而進(jìn)入了全新的階段。首先是土地使用權(quán)的改革。1988年第九屆人大通過了憲法修正案，明確規(guī)定了土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)成為一項(xiàng)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)權(quán)利，在有效期內(nèi)，可以出售、交換、贈(zèng)與、出租和抵押。土地有償使用成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本前提，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。其次在住房改革方面，國(guó)家逐步從國(guó)家統(tǒng)包到國(guó)家、地方、企業(yè)、個(gè)人共同投資，到1998年下半年最終全面取消福利分房制度。第三，國(guó)家在全國(guó)各地建立了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等活動(dòng)納入到規(guī)范的市場(chǎng)中去。

　　至此，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)基本擺脫了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的桎梏，成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的重要產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要生力軍。但是，房地產(chǎn)業(yè)畢竟是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也仍然處于完善和健全之中，需要相關(guān)配套的法律制度建設(shè)跟上去，才能保證房地產(chǎn)業(yè)的持久、健康地發(fā)展。

　　(一)房地產(chǎn)法的概念

　　房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)及與房地產(chǎn)相關(guān)的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。

　　(二)房地產(chǎn)法的淵源

　　房地產(chǎn)法的淵源是指房地產(chǎn)法的表現(xiàn)形式。我國(guó)房地產(chǎn)法主要包括：

　　1、憲法

　　憲法是我國(guó)的根本法，規(guī)定我國(guó)的基本社會(huì)制度和根本政治制度，也是法律的立法基礎(chǔ)。我國(guó)憲法的第九條規(guī)定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國(guó)家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。”第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有。”“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。”“一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理地利用土地。”這兩條規(guī)定為房地產(chǎn)立法提供了憲法依據(jù)。

　　2、法律

　　我國(guó)的法律是指全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定和頒布的規(guī)范性文件。法律的效力僅次于憲法。這一層次的房地產(chǎn)法包括《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)規(guī)劃法》和《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》等，此外，《中華人民共和國(guó)合同法》中也有相關(guān)的規(guī)定。

　　3、行政法規(guī)和規(guī)章

　　行政法規(guī)、規(guī)章是國(guó)家行政機(jī)關(guān)依法制定和發(fā)布的規(guī)范性文件。由于房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)新興產(chǎn)業(yè)，在立法上也處于起步階段，必然表現(xiàn)為大量的行政法規(guī)和規(guī)章。包括《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》、《城市房地產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法》、《城市房地產(chǎn)預(yù)售管理辦法》《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等等。

　　4、地方法規(guī)

　　地方法規(guī)是指省、自治區(qū)、直轄市、省會(huì)城市、國(guó)務(wù)院規(guī)定的較大的市人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定的規(guī)范性文件。例如《廣東省土地管理實(shí)施辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》、《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》、《上海市房地產(chǎn)抵押規(guī)定》等等。地方法規(guī)僅在本行政轄區(qū)內(nèi)有效。

　　5、司法解釋

　　最高人民法院和最高人民檢察院在處理房地產(chǎn)案件中就司法實(shí)踐中出現(xiàn)的問題作出的權(quán)威解釋，也是房地產(chǎn)法的組成部分。如最高人民法院作出的《關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問題的批復(fù)》等。

　　(三)房地產(chǎn)法的基本原則

　　1、國(guó)有土地有償、有期限使用原則。

　　國(guó)有土地有償、有期限使用是我國(guó)土地制度的重大改革，也是房地產(chǎn)立法的基礎(chǔ)。這一原則在憲法中得以明確規(guī)定，并貫穿于《土地管理法》等法律中。

　　2、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。

　　經(jīng)濟(jì)效益是指房地產(chǎn)企業(yè)必須以市場(chǎng)為導(dǎo)向，提高管理水平和經(jīng)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn);社會(huì)效益是指房地產(chǎn)開發(fā)不僅解決住房問題，還要通過配套建設(shè)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，提高城市綜合服務(wù)能力;環(huán)境效益是指房地產(chǎn)業(yè)必須嚴(yán)格遵守城市規(guī)劃的要求，為城市環(huán)境作貢獻(xiàn)。三者不可有所偏廢，特別要注意片面追求經(jīng)濟(jì)效益，置社會(huì)效益、環(huán)境效益于不顧的作法。

　　3、保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的原則。

　　房地產(chǎn)權(quán)利人是指享有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)、抵押權(quán)等等的公民和法人，我國(guó)房地產(chǎn)法律中處處體現(xiàn)這一原則的精神。比如，規(guī)定國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在使用年限屆滿之前不回收;只有在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，依照法律程序提前收回，并給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

　　什么是房地產(chǎn)?“房”是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。從法律角度講，房產(chǎn)是指房屋所有權(quán)。“地產(chǎn)”是指房屋等建筑物及構(gòu)筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。房地產(chǎn)就是指房屋等建筑物和構(gòu)筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

　　對(duì)房產(chǎn)可以按不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類;

　　(1)按房產(chǎn)的用途來劃分，可將其分為民用住宅、生產(chǎn)用房、營(yíng)業(yè)用房、行政機(jī)關(guān)用房、事業(yè)單位用房;

　　(2)房產(chǎn)按其所有制形式來劃分又可分為公房和私房

　　(3)按房產(chǎn)的地理位置來劃分，又分為城市房產(chǎn)和農(nóng)村居民住宅。

　　房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容主要包括：土地開發(fā)和再開發(fā)、房屋及其他附屬物或其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)建筑、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)(轉(zhuǎn)讓、出租和抵押)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)行業(yè)管理和物業(yè)管理等。