2012年房估師考試經(jīng)營與管理備考資料25
來源：考試吧發(fā)布時(shí)間：2012-05-30
1.5 風(fēng)險(xiǎn)與投資組合
投資組合理論涉及到較深的數(shù)學(xué)知識(shí)，因此我們?cè)诖藘H介紹其基本原理，以及這種原理對(duì)房地產(chǎn)投資分析的指導(dǎo)作用。應(yīng)該指出的是，隨著大型機(jī)構(gòu)投資者 的增長(zhǎng)，投資組合理論在房地產(chǎn)投資中的應(yīng)用越來越廣泛。為此，我們?cè)谶@里要試圖讓讀者了解，什么是投資組合理論，為什么通過多種投資的組合可以降低投 資風(fēng)險(xiǎn)。
1.5.1 投資組合理論
投資組合理論的主要論點(diǎn)是：對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。舉例來說，在高通漲的時(shí)候投資項(xiàng)目甲的收益增長(zhǎng)可能 會(huì)超過通漲的增長(zhǎng)幅度，而投資項(xiàng)目乙的收益可能會(huì)有負(fù)增長(zhǎng)。在這種情況下， 把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來，便可以達(dá)到一個(gè)最終和最理想的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資策略。換句話說，目標(biāo)是尋找在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可 接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合。
例如，某人忽然得到一大筆資金，那他是把這筆資金全部投入到一個(gè)項(xiàng)目上去呢、還是分別投入到不同的項(xiàng)目上去呢?聰明而有理智的人通常都會(huì)選擇后一 種投資方式，因?yàn)檫@樣做雖然可能會(huì)失去獲得高額收益的機(jī)會(huì)，但他也不至于血 本無歸�；饡�(huì)的資金使用方式最能體現(xiàn)這種投資組合理論，因?yàn)榛鹜顿Y的首要前提就是基金的安全性和收益的穩(wěn)定性，滿足了這兩個(gè)前提，才會(huì)有收益最大化的目標(biāo)。
大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，非常注重研究其地區(qū)分布、時(shí)間分布以及項(xiàng)目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。
例如香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會(huì)決議中，要求在中國大陸的投資不能超過其全部投資的10%;以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長(zhǎng)的香港天安中國投資有限公司在其經(jīng)營策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。
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