三、下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處。（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在“答題紙”上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面的空格處不計分。）

    封面及目錄（略）

    致委托方函（略）

    估價師聲明（略）

    估價的假設(shè)和限制條件（略）

    ××商業(yè)城部分商鋪估價結(jié)果報告

    一、委托方：××有限公司（法定代表、住所略）

    二、估價方： ××房地產(chǎn)估價事務(wù)所（法定代表、住所略）

    三、估價對象

    估價對象為××商業(yè)城第三層的部分鋪位，即3001――3009號商鋪，總建筑面積為547.15平方米。

    ××商業(yè)城位于××區(qū)××路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共六層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。

    ××商業(yè)城為理綜合性百貨商場。其中一層經(jīng)營化妝品及女裝，二層、三層經(jīng)營男女裝，四層經(jīng)營家用電器及床上用品，五層為兒童樂園，六層為辦公及娛樂場所。

    根據(jù)實地查勘及業(yè)主介紹，三層鋪位（3001――3009號）經(jīng)營男女裝，業(yè)主分別與“×”、“××”、“×××”等品牌商家簽訂了租賃協(xié)議。

    四、估價目的

    為××有限公司向銀行申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)而評估估價對象的公開市場價值。

    五、估價地點

    2002年6月20日

    六、定義價值（略）

    七、估價依據(jù)（略）

    八、估價原則（略）

    九、估價方法

    估價人員深入細(xì)致地分析了估價對象特點和實際狀況，并研究了委托方提供的資料及所收集的相關(guān)資料，在實際查勘和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為，估價對象為商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)在××區(qū)房地產(chǎn)市場出售、出租案例較多，故采用市場比較法及收益法進(jìn)行估價，并將兩種方法的估價結(jié)果加以綜合，確定最終價值。

    市場比較法是將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格進(jìn)行修正，以此估算估價對象的客觀合理價格的一種估價方法。

    收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格的一種估價方法。

    十、估價結(jié)果

    ××有限公司委托評估的位于路商業(yè)城三層的3001――3009號商鋪，建筑面積合計為547.15平方米產(chǎn)，該部分房地產(chǎn)在估價時點的公開市場價值為398萬港元，折合人民幣為426萬元，（港幣：人民幣=1：1.07）。

    十一、估價人員（略）

    十二、估價作業(yè)日期（略）

    十三、估價報告應(yīng)用的有效期（略）