2012年房估師考試理論與實務(wù)強化習題26
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-18
1.某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。
A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%
2.在估價中選取4個可比實例：甲成交價格4800元/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余額36萬元；丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次付清：丁成交價格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時支付20萬元，一年后付清32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個可比實例單價的高低排序為（ ）。
A.甲乙丙丁
B.乙丁甲丙
C.乙丙甲丁
D.丙乙丁甲
3.建筑物的重新構(gòu)建價格是（ �。┑膬r格。
A.扣除折舊后
B.估價時點時
C.客觀
D.建筑物全新狀態(tài)下
4.對于一宗房地產(chǎn)的價格，通常由（ �。┧鶚�(gòu)成。
A.土地取得成本
B.開發(fā)成本
C.銷售稅費，投資利息
D.管理費用
5.某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于（ �。┤f元。
A.536
B.549
C.557
D.816
6.下列屬于運用比較法進行估價的步驟的是（ �。�
①選取可比實例；②搜集交易實例；③建立價格可比基礎(chǔ)；④進行交易日期修正；⑤進行交易情況修正；⑥進行房地產(chǎn)狀況修正；⑦求取比準價格
A.①②③④⑤⑥⑦
B.②①③⑤④⑥⑦
C.①③②④⑥⑤⑦
D.②①⑧④⑤⑥⑦
7.應(yīng)用路線價法的前提條件是（ �。�。
A.土地形狀較規(guī)則
B.街道較規(guī)整
C.地勢較平坦
D.臨街各宗土地的排列較整齊
8.當房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時，宜采用（ ）預測房地產(chǎn)的未來價格。
A.數(shù)學曲線擬合法
B.平均增減量法
C.平均發(fā)展速度法
D.移動平均法
9.下面屬于構(gòu)筑物的是（ ）。
A.煙囪
B.水塔
C.水井
D.屋頂
10.在估價中要特別注意下列（ �。┲g的內(nèi)在聯(lián)系。
A.估價方法
B.估價目的
C.估價時點
D.估價對象狀況
