房地產(chǎn)定價(jià)策略

    1.心理定價(jià)策略

    心理定價(jià)策略是為適應(yīng)和滿(mǎn)足消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)心理所采用的定價(jià)策略。

    （1）尾數(shù)定價(jià)策略：是依據(jù)消費(fèi)者有零數(shù)價(jià)格比整數(shù)價(jià)格便宜的消費(fèi)心理而采取的一種定價(jià)策略，這種策略又稱(chēng)奇數(shù)或非整數(shù)定價(jià)策略。

    （2）整數(shù)定價(jià)策略：是把房地產(chǎn)商品定為一個(gè)整數(shù)，不帶尾數(shù)，使價(jià)格升到一個(gè)較高檔次，借以滿(mǎn)足消費(fèi)者的高消費(fèi)心理。

    （3）聲望定價(jià)策略：是利用本企業(yè)和企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)物業(yè)的聲譽(yù)，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定價(jià)。

    （4）系列定價(jià)策略：是針對(duì)消費(fèi)者比較價(jià)格的心理，將同類(lèi)物業(yè)的價(jià)格有意識(shí)的拉開(kāi)檔次，形成價(jià)格系列的定價(jià)策略。

    2.折扣定價(jià)策略

    折扣定價(jià)策略是基礎(chǔ)上減收一定比例的貨款的定價(jià)策略，有現(xiàn)金折扣、數(shù)量折扣、季節(jié)折扣、推廣折扣。

    3.新產(chǎn)品定價(jià)策略

    （1）撇脂定價(jià)策略。

    撇脂定價(jià)策略的優(yōu)點(diǎn)是：

    ①對(duì)需求彈性小的房地產(chǎn)，消費(fèi)者對(duì)其價(jià)格不敏感，利用高價(jià)即使銷(xiāo)售比較少的數(shù)量，也可以將投資及早收回來(lái)；

    ②在項(xiàng)目初期制定高的價(jià)格，為將來(lái)尾房降價(jià)銷(xiāo)售提供了便利；

    ③在消費(fèi)者心理容易形成高質(zhì)高價(jià)的印象。

    （2）滲透定價(jià)策略。

    這是一種低價(jià)投放策略，即在一種新型商品房面市時(shí)，將價(jià)格定得很低，以低價(jià)獲利，提高市場(chǎng)占有率。

    滲透定價(jià)策略的優(yōu)點(diǎn)是：

    ①對(duì)需求彈性大的房地產(chǎn)，消費(fèi)者對(duì)其價(jià)格比較敏感，購(gòu)買(mǎi)行為往往受求廉心理支配，因而低價(jià)容易拓展銷(xiāo)路；

    ②低價(jià)薄利，能有效地排斥競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入市場(chǎng)，從而使企業(yè)較長(zhǎng)期占領(lǐng)市場(chǎng)；

    ③隨著商品銷(xiāo)路的擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)規(guī)模也會(huì)相應(yīng)擴(kuò)大，成本會(huì)因規(guī)模生產(chǎn)而降低，從而增加贏利。

    4.過(guò)程定價(jià)策略

    過(guò)程定價(jià)策略一般有以下幾種：

    （1）低開(kāi)高走定價(jià)策略：多用于期房銷(xiāo)售。期房銷(xiāo)售價(jià)與其施工進(jìn)度密切相關(guān)，由于開(kāi)發(fā)商投入的資金不同，一個(gè)的市場(chǎng)價(jià)其實(shí)在不斷變動(dòng)之中。這種策略的運(yùn)用關(guān)鍵是掌握好起步價(jià)、調(diào)價(jià)頻率和調(diào)價(jià)幅度。調(diào)價(jià)頻率的關(guān)鍵是吸引需求。

    （2）高開(kāi)低走定價(jià)策略：這種定價(jià)策略類(lèi)似“撇脂定價(jià)策略”，正如將一鍋牛奶中的油脂（精華）部分一下撇走的做法，其目的是開(kāi)發(fā)商在新開(kāi)發(fā)的上市初期，以高價(jià)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，迅速?gòu)氖袌?chǎng)上獲取豐厚的營(yíng)銷(xiāo)利潤(rùn)，然后降價(jià)銷(xiāo)售，力求盡快將投資全部收回。

    這種策略一般適用于兩種情況：第一是一些高檔商品房，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于平緩，開(kāi)發(fā)商在以高價(jià)開(kāi)盤(pán)取得成功，基本完成了預(yù)期的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)后，希望通過(guò)降價(jià)將剩余部分迅速售出，以回籠資金；

    第二是小區(qū)銷(xiāo)售處于宏觀經(jīng)濟(jì)的衰退階段，或者由于競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度，高價(jià)開(kāi)盤(pán)并未達(dá)到預(yù)期效果，開(kāi)發(fā)商不得不調(diào)低售價(jià)，以推動(dòng)市場(chǎng)吸納物業(yè)，盡早收回投資。