（2）住宅開發(fā)：具有投資回收快，投資過程簡單的特點。也正是這個原因，普通住宅市場的投資風險會相對小一些。對于普通住宅開發(fā)的投資風險影響因素主要有：

    ①銷售價格；

    ②位置與環(huán)境；

    ③質(zhì)量和格局；

    ④住房政策。

    （3）寫字樓開發(fā)：寫字樓投資者一般不是一次性地收回投資，而是以收取租金和管理費的形式，獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流量。影響寫字樓收益的風險因素主要有：

    ①區(qū)位及其交通便捷度；

    ②物業(yè)管理水平和服務狀況；

    ③市場需求；

    ④租戶的信譽。

    （4）商業(yè)用房開發(fā)：商業(yè)用房投資風險與回報的最大影響因素與寫字樓相類似，只是影響度更大。具體包括：

    ①地理位置（區(qū)位）。商業(yè)用房對客戶的吸引力在很大程度上取決于商業(yè)用房距市中心商業(yè)區(qū)的距離。當寫字樓、普通住宅以及公寓住宅建于商業(yè)樓附近時，能顯著增加商業(yè)中心的使用功能。

    相反地，新建許多同類的或者相近的商店和購物中心，而又不能增加其服務范圍和服務對象，各個商店勢必就會為爭奪消費者而展開激烈競爭，從而增加店主的經(jīng)營風險，同時也增加了這類房地產(chǎn)的投資風險。

    ②商業(yè)信譽。商業(yè)信譽對商業(yè)用房投資回報也有一定的影響。

    ③物業(yè)管理。物業(yè)管理質(zhì)量對商業(yè)用房的租金水平和市場價值有很大的影響，客戶通常非常關(guān)心物業(yè)的安全狀況及衛(wèi)生狀況。

    ④客戶的狀況。

    （5）工業(yè)廠房開發(fā)：工業(yè)廠房是作為直接的生產(chǎn)要素投入到物質(zhì)生產(chǎn)過程中。

    3.各類房地產(chǎn)的風險影響因素比較

    一般來說，土地投資受到的影響因素比較多，包括各種經(jīng)濟的和非經(jīng)濟的因素，不確定性比較強，風險很大。在住宅、工業(yè)廠房、寫字樓和商業(yè)用房之間的比較中，它們之間的風險呈現(xiàn)一種遞增趨勢，

    即住宅類房地產(chǎn)的風險比較低，工業(yè)廠房、寫字樓和商業(yè)用房的風險依次比前面的房地產(chǎn)風險高。其風險從高到低的次序為：商業(yè)、辦公、工業(yè)、住宅等房地產(chǎn)。

    房地產(chǎn)投資組合與決策的原則

    一般來說，在進行房地產(chǎn)投資組合決策時，應考慮如下幾個原則：

    ①房地產(chǎn)具有保值增值、抵御通貨膨脹風險的功能，將房地產(chǎn)引入投資組合中，可以降低風險，并且提高投資回報。

    ②在投資組合中的投資類型已經(jīng)確定的前提下，風險與回報呈正向運動關(guān)系，風險越大，期望回報越高，風險越小，期望回報也越低。

    ③如果在一個已有的投資組合基礎之上引入新的投資資產(chǎn)，則可以在保持風險不變的前提下，增加投資回報。

    第四章 房地產(chǎn)項目定位

    房地產(chǎn)項目定位概述

    1.房地產(chǎn)項目的特性

    不管是科研項目，還是服務項目，或是房地產(chǎn)項目，項目具有的特性：①目的性；②獨特性；③一次性；④制約性。項目的制約性是決定項目成功與否的關(guān)鍵特性。⑤其他特性。

    2.房地產(chǎn)項目定位的概念

    房地產(chǎn)項目定位的概念可以表述為：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者經(jīng)過研究市場前提、技術(shù)前提和資金投入狀況等一系列與房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)有關(guān)的前提條件，利用科學方法，構(gòu)思出房地產(chǎn)產(chǎn)品方案，

    從而在產(chǎn)品市場和目標客戶中確定與眾不同的價值地位，這一過程就是房地產(chǎn)項目定位。