上圖中，Q1為市場(chǎng)最低需求量，是指不需任何刺激需求的費(fèi)用也會(huì)有的基本銷售量。

    QM為市場(chǎng)預(yù)測(cè)量。隨著行業(yè)營(yíng)銷費(fèi)用的增加，市場(chǎng)需求也增加，一般地，當(dāng)行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃為M時(shí)，相應(yīng)可預(yù)測(cè)有QM的市場(chǎng)需求。

    Q2為市場(chǎng)潛量。行業(yè)營(yíng)銷費(fèi)用的增加，開(kāi)始時(shí)刺激需求水平以加速度增高，隨后變成以減速度增高。當(dāng)市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用超過(guò)一定水平后，就不會(huì)再刺激需求了，此時(shí)對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)需求的上限，稱為市場(chǎng)潛量。

    市場(chǎng)最低量Q1和市場(chǎng)潛量Q2之間的距離（Q2-Q1）示出需求的市場(chǎng)敏感性，也就是說(shuō)，Q2和Q1之間的間距（Q2-Q1）較大時(shí)，產(chǎn)品的市場(chǎng)營(yíng)銷敏感性強(qiáng)；Q2和Q1的間距較小時(shí)，產(chǎn)品的市場(chǎng)營(yíng)銷敏感性較弱。

    （2）產(chǎn)品的市場(chǎng)預(yù)測(cè)：一般地，某個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用只能有一個(gè)水平，這一水平所對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)需求稱為市場(chǎng)預(yù)測(cè)。

    （3）市場(chǎng)潛量：是指預(yù)期的市場(chǎng)需求，而不是最大的市場(chǎng)需求。

    （4）區(qū)域需求：房地產(chǎn)位置固定，區(qū)域性強(qiáng)，不能像普通工業(yè)產(chǎn)品那樣可移動(dòng)并去占領(lǐng)不同區(qū)域的市場(chǎng)，它至多只能吸引附近區(qū)域或功能類似區(qū)域的部分需求。

    （5）項(xiàng)目預(yù)測(cè)：是指公司在不同水平的市場(chǎng)營(yíng)銷努力下對(duì)項(xiàng)目銷售或租賃情況的預(yù)測(cè)。項(xiàng)目預(yù)測(cè)主要包括以下內(nèi)容：銷售速度與價(jià)格、資金回籠速度和項(xiàng)目銷售與租賃的比例。

    2.需求預(yù)測(cè)的方法

    需求預(yù)測(cè)方法基本上有兩大類，一類是定性預(yù)測(cè)，另一類是定量預(yù)測(cè)。常用的定量預(yù)測(cè)方法又有時(shí)間序列分析法和統(tǒng)計(jì)需求分析法。

    房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析

    1.競(jìng)爭(zhēng)分析的主要內(nèi)容

    房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)查；對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析；

    對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商品房?jī)r(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究；對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究；

    對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析；對(duì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析與估計(jì)等；

    整個(gè)城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場(chǎng)上的銷售量，本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)占有率；競(jìng)爭(zhēng)性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)和租售績(jī)效及其發(fā)展動(dòng)向。

    但在實(shí)際操作中卻因房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度的不健全、房地產(chǎn)市場(chǎng)化的程度不高、政府干預(yù)過(guò)多以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性認(rèn)識(shí)不足等原因，出現(xiàn)了不少不該出現(xiàn)的失誤，如供應(yīng)量、空置率、價(jià)格等方面常見(jiàn)的失誤。

    2.競(jìng)爭(zhēng)分析的方法

    房地產(chǎn)區(qū)域性強(qiáng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不完全，所以競(jìng)爭(zhēng)情況分析要根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的特性來(lái)分析競(jìng)爭(zhēng)情況。在競(jìng)爭(zhēng)分析實(shí)務(wù)操作中很有效的分析方法是樓盤營(yíng)銷實(shí)證分析比較法。

    房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究，通常都要將此前已經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)的同類樓盤拿來(lái)參考、比較、分析。要做到這一點(diǎn)，就必須在同類樓盤中，找出比較具有代表性的樓盤，考察它們的銷售情況。

    我們應(yīng)該從以下方式去選擇有代表性的樓盤：

    ①尋找環(huán)境特性類似的項(xiàng)目；

    ②尋找投資方式類似的同類項(xiàng)目；

    ③尋找同區(qū)域條件相類似的項(xiàng)目；

    ④尋找目標(biāo)客戶比較類似的項(xiàng)目。

    幾種主要用途房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求預(yù)測(cè)

    1.住宅開(kāi)發(fā)的需求預(yù)測(cè)與競(jìng)爭(zhēng)分析

    （1）住宅需求市場(chǎng)區(qū)的建立：在特定的市場(chǎng)供應(yīng)圈里，對(duì)出租的住宅區(qū)的總體需求，決定于兩方面的關(guān)系：

    ①購(gòu)房者的區(qū)位偏好、購(gòu)買能力；

    ②開(kāi)發(fā)商提供的房源的質(zhì)量和數(shù)量。