二、現(xiàn)金流量圖

    把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，其資金的流向（收入或支出）、數(shù)額和發(fā)生時點都不盡相同。為了正確地進行經(jīng)濟效果評價，

    我們有必要借助現(xiàn)金流量圖來進行分析。現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內資金運動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟系統(tǒng)的現(xiàn)

    金流量繪入一個時間坐標圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應時間的對應關系。

    繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是：

    ⑴ 以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期，

    可取年、半年、季度或月等。橫坐標軸上"0"點，通常表示當前時點，也可表示資金運動的時間始點或某一基準時刻。時點"1"

    表示第1個計息周期的期末，同時又是第2個計息周期的開始，以現(xiàn)金流量+此類推。如圖5-1所示。

    圖 5-1 現(xiàn)金流量時間標度

    ⑵ 如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認的習慣方法是將

    其代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。在一般情況下，采用這個簡化假設，能夠滿足投資分析工作的需要。

    ⑶ 為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關計算中出現(xiàn)第0周期的由來。

    ⑷ 相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量�，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下

    者表示負現(xiàn)金流量（圖5-2）。某一計息周期內的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內現(xiàn)金流量的代數(shù)和。

    圖 5-2 正現(xiàn)金流量與負現(xiàn)金流量

    一、資金時間價值的概念

    第二節(jié) 資金時間價值

    生產建設過程中的大小投資活動，從發(fā)生、發(fā)展到結束，都有一個時間的延續(xù)過程。對于投資者來說，資金的投入與收益的獲得

    往往構成一個時間上有先有后的現(xiàn)金流量序列，客觀地評價房地產投資項目的經(jīng)濟效果或對不同投資方案進行經(jīng)濟比較時，不僅要考

    慮支出和收入的數(shù)額，還必須考慮每筆現(xiàn)金流量發(fā)生的時間，以某一個相同的時間點為基準，把不同時間點上的支出和收入折算到同

    一個時間點上，才能得出正確的結論。在不同的時間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價值上是不等的。

    也就是說，資金的價值會隨時間發(fā)生變化。今天可以用來投資的一筆資金，即使不考慮通貨膨脹因素，也比將來可獲得的同樣數(shù)額的

    資金更有價值。因為當前可用的資金能夠立即用來投資并帶來收益，而將來才可取得的資金則無法用于當前的投資，也無法獲得相應的收益。

    因此，同樣數(shù)額的資金在不同時間點上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。這一點，可以從將貨幣存入銀行，或是從銀行借款為例來說明最容易理

    0 1 2 3 4 5

    -

    第1計息周期 第5計算周期

    0 1 2 3 4 5

    1I

    解。如果現(xiàn)在將1000元存入銀行，一年后得到的本利和為1060元，經(jīng)過1年而增加的60元，就是在1年內讓出了1000元貨幣

    的使用權而得到的報酬。也就是說，這60元是1000元在1年中的時間價值。對于資金的時間價值，可以從兩個方面理解：

    ⑴ 隨著時間的推移，資金的價值會增加。這種現(xiàn)象叫資金增值。在市場經(jīng)濟條件下，資金伴隨著生產與交換的進行不斷運動，

    生產與交換活動會給投資者帶來利潤，表現(xiàn)為資金的增值。從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值。

    ⑵ 資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的消費，個人儲蓄的動機和國家積累的目

    的都是如此。從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應得到的補償。