⑴ 明確目標(biāo)使用者群體。任何房地產(chǎn)產(chǎn)品，都是為滿足某一

    種特定類型的使用者設(shè)計(jì)生產(chǎn)的。借助市場研究和市場細(xì)分的結(jié)果，明確擬開發(fā)項(xiàng)目的潛在目標(biāo)使用者群體。例如，對(duì)居住項(xiàng)目，

    目標(biāo)使用者群體可能包括高收入階層、中等收入階層和低收入階

    層；對(duì)寫字樓項(xiàng)目，目標(biāo)使用者則可能包括境內(nèi)或境外企業(yè)、大型或中小型企業(yè)、不同經(jīng)營類型或內(nèi)容的企業(yè)；對(duì)零售商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)

    目，則可將消費(fèi)者群體定位在高、中或低收入階層，也可以按照消費(fèi)者的習(xí)慣或地域范圍定位。

    ⑵ 把握目標(biāo)使用者的需求特征、消費(fèi)偏好和可支付能力。每

    一類目標(biāo)使用者群體，其需求特征、消費(fèi)偏好和可支付能力都有很大的差異。例如住宅開發(fā)項(xiàng)目，目標(biāo)使用者的生活習(xí)慣、家庭結(jié)構(gòu)、

    受教育程度、職業(yè)特點(diǎn)、收入水平等，都從某一方面影響著其住宅

    需求特征、消費(fèi)偏好和可支付能力。

    ⑶ 針對(duì)目標(biāo)使用者群體設(shè)計(jì)。開發(fā)商或其市場分析、市場營銷人員對(duì)目標(biāo)使用者群體特征的把握，要想真正體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品

    設(shè)計(jì)的圖紙上，還要與建筑師建立良好的溝通渠道，以便使設(shè)計(jì)師領(lǐng)會(huì)開發(fā)商的意圖。當(dāng)然，為了占領(lǐng)市場，越來越多的建筑師也開始注重市場需求的分析研究。

    第五章 現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值

    內(nèi)容提要

    1、現(xiàn)金流量

    2、資金時(shí)間價(jià)值

    3、資金等效值與復(fù)利計(jì)算

    考試目的

    本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對(duì)資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概

    念，復(fù)利計(jì)算公式、復(fù)利系數(shù)的掌握和運(yùn)用程度。

    考試要求

    掌握：現(xiàn)金流量圖的繪制方法，名義利率與實(shí)際利率的概念與

    相互關(guān)系，資金等效值的計(jì)算公式及其應(yīng)用。

    熟悉：現(xiàn)金流量、資金時(shí)間價(jià)值、利息與利率、單利計(jì)息與復(fù)

    利計(jì)息的概念。

    房地產(chǎn)開發(fā)投資的目的，是通過資本、勞動(dòng)力、土地資源和管理技術(shù)等生產(chǎn)要素的投入，向社會(huì)提供有用的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)，

    并獲得相應(yīng)的投資回報(bào)。因此，用貨幣量化房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的投入產(chǎn)出，是房地產(chǎn)投資分析工作的基礎(chǔ)，也是正確計(jì)算房地產(chǎn)投

    資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的前提。為此，本章將重點(diǎn)介紹與之相關(guān)的現(xiàn)金流量、資金時(shí)間價(jià)值和資金等效值計(jì)算三方面的內(nèi)容。

    第一節(jié) 現(xiàn) 金 流 量

    一、現(xiàn)金流量的概念

    房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可以從物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考查。從物質(zhì)形態(tài)上看，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)表現(xiàn)為開發(fā)商使用各種工具、

    設(shè)備，消耗一定量的能源，通過對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)、使用各種建筑材料與建筑部件，最終生產(chǎn)出可供人類生產(chǎn)或生活入住的房地產(chǎn)

    商品。從貨幣形態(tài)上來看，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過房屋銷售或出租獲得一定量的貨幣收入。

    對(duì)于一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費(fèi)的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式（包括現(xiàn)金和其他貨幣支付形式）

    體現(xiàn)的資金流出或資金流入。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金

    流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入�，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱凈現(xiàn)金流量。

    經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會(huì)有很大差異。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通

    常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、經(jīng)營費(fèi)用、稅金等。

    房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考查項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)

    方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。