三、房地產產品功能定位

    ㈠ 房地產產品功能的特點

    房地產產品即房屋建筑不論其用途屬何種類型，均為人類的生活或生產活動提供入住空間，這是其基本功能。從滿足人類入住需

    要的角度出發(fā)，房地產產品的功能可從適用程度、屋宇設備完備程度、平面布置、物理性能、耐久程度和建筑藝術等方面進行評價。

    隨著社會經濟的發(fā)展，在有無的問題基本解決后，人們對各類房屋的輔助功能提出了越來越高的要求。例如，在居住建筑中，人們對書房、客廳、儲藏、陽臺、廚房和衛(wèi)生間的有無或面積大小，對管

    道煤氣、集中供熱、公共電視天線、電線和電話線插座，對居住建筑公共部位的衛(wèi)生、保安，對住宅區(qū)的環(huán)境綠化等，均提出了很高的要求，甚至成為居民選擇購買住宅時的主要制約因素。

    房地產產品功能的主要特點，是其功能調整的難度大、費用高，輔助功能如此，基本功能更是如此。由于房屋建筑的使用壽命相對

    較長，為了盡可能降低房屋建筑的功能性貶值對房地產價值的影響，要求房屋建筑的功能設計和生產中具有超前性和適當?shù)膹椥浴?/p>

    ㈡ 房地產產品功能定位的含義及重要性

    ⑴ 功能定位的含義

    房地產產品的功能定位，是指在目標市場選擇和市場定位的基礎上，根據(jù)潛在的目標消費者使用需求的特征，結合房地產特定產

    品類型的特點，對擬提供的房地產產品應具備的基本功能和輔助功能作出具體規(guī)定的過程。

    ⑵ 功能定位的重要性

    功能定位的目的是為市場提供適銷對路、有較高性能價格比的產品。因此，功能定位的準確與否，在很大程度上決定了房地產商

    所提供的產品能否被市場所接受，能否按照房地產商所期望的價格被接受，這對房地產商投資目標的實現(xiàn)有著重要影響。隨著房地產

    市場的不斷發(fā)展，人們對房屋空間的認識和購買觀念也在不斷地發(fā)生變化，令房屋的平面布局及功能設計，成為房地產商項目市場策

    劃的一個重要內容。以住宅為例，現(xiàn)代家庭居住的需求的變化，對住宅戶型與功能設計提出的要求包括：

    ①超前的戶型設計。

    傳統(tǒng)居住習慣受到新潮、海派的挑戰(zhàn)，大多數(shù)居民的需求已經從求解困、圖實惠轉變?yōu)樾】敌�、舒適型。在

    房地產市場處于低潮的情況下，仍然不乏受市場歡迎的"明星樓盤"，一經面市，即為市場所吸納，除地段環(huán)境因素外，戶型設計

    的超前性也是一個重要原因。

    ②功能分明突出舒適便利。

    戶型設計，不僅要顯示其功能的綜合性與有機結合，各部位的獨立性也非常重要�，F(xiàn)時居民對戶型的

    設計，要求客廳、餐廳、臥室、書房、廚房、衛(wèi)生間等功能空間能夠體現(xiàn)最大的使用價值。購房家庭的收入層次雖然高低有別，但都

    對住宅功能提出了更高的要求，休息、娛樂等缺一不可，戶型結構和功能布局的合理性，已成為影響住宅項目開發(fā)成敗的重要因素。

    ③嚴格控制每套住宅的價格與功能價格比。

    設計合理、功能齊全是居住建筑受市場歡迎的先決條件，但戶型面積和每套住宅的整

    體價格，也是發(fā)展商不可忽視的重要問題。研究機構對需求戶型抽樣調查的結果表明，70%以上的家庭認為80~120㎡建筑面積的戶

    型較為合適，過大的面積容易形成多余或重復的不必要功能。因此，在安排住宅功能面積的分配時要精打細算，尤其是對自用型的買家，對每一平方米建筑面積都希望"物有所值".

    ④住宅結構和設備布置最大限度滿足建筑功能及美觀的要求。

    建筑是一個整體，必須各方同心協(xié)力才能創(chuàng)作設計精品。如果住宅單元的室內看不見一根梁、一條水管，建筑外部也很少見排水立管，

    采用變頻穩(wěn)壓給水、建筑頂部不設水箱，水表則選用遠程式集中電腦抄表、計費，準確、可靠等，都會在滿足建筑功能要求的同時，還滿足了居民對美觀的需要。