2011年房估師考試?yán)碚撆c方法講義39
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-09-16
第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價(jià)格
求取某個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的某個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的方法
由前面的內(nèi)容我們知道，比較法估價(jià)需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正。經(jīng)過了交易情況修正后，就將可比實(shí)例的實(shí)際而可能不是正常的價(jià)格變成了正常價(jià)格；經(jīng)過了交易日期修正后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格；經(jīng)過了房地產(chǎn)狀況修正后，就將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。這樣，經(jīng)過了這三大方面的修正后，就把可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交 價(jià)格，變成了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格。如果把這三大方面的修正綜合起來，計(jì)算公式如下：
1.修正系數(shù)連乘形式：
估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)
2.修正系數(shù)累加形式：
估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×（1+交易情況修正系數(shù)+交 易日期修正系數(shù)+房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)）
值得注意的是，上述連乘形式和累加形式都只是文字上的形象表示。這就造成從表面上看，好像各項(xiàng)修正系數(shù)在連乘形式和累加形式中都是相同的，而實(shí)際上應(yīng)有所不同。仍然假設(shè)交易情況修正中可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常市場價(jià)格高低的百分率為±S%，交易日期修正中從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為±T%，房地產(chǎn)狀況修正中可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高低的百分率為±R%，
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