2011年房估師案例分析備考強(qiáng)化練習(xí)題(5)
來源:育路教育網(wǎng)發(fā)布時間:2011-09-06
某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托,評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場,該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得,用途為商業(yè),估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后,委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采角的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同,收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同,成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣傲的理由。 <script language="javascript" src="../../lesson.asp?top=705&up=768" type="text/javascript"></script> <script language="javascript" src="../../js/705-768.js" type="text/javascript"></script>
答:
1.(1)估價中的房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的凈利潤含義不同;
(2)收益指房地產(chǎn)對應(yīng)凈收益,即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻(xiàn)部分;
(3)凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財務(wù)費(fèi)用(含利息收益)及所得稅等,包含了正常的商業(yè)利潤等;
2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命,還要考慮土地使用年限(或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年);
3.估價采用的成本應(yīng)為估價時點(diǎn)的社會平均(客觀)成本(或者:實(shí)際成本不一定是社會平均(客觀)成本。
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