2011年房估師案例分析備考強(qiáng)化練習(xí)題（2）
來(lái)源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-09-06
某公司一幢辦公綜合樓于1993年10月建成，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共7層，裙樓1、2層為自營(yíng)商鋪，3，層以上為公司辦公使用，土地使用權(quán)取得方式為劃撥。該公司擬以該幢辦公綜合樓整體抵押貸款，需委托評(píng)估。請(qǐng)寫出應(yīng)選用的估價(jià)方法及估價(jià)技術(shù)路線。 <script language="javascript" src="../../lesson.asp?top=705&up=768" type="text/javascript"></script> <script language="javascript" src="../../js/705-768.js" type="text/javascript"></script>
答：
1.選用成本法、收益法和比較法中任兩種。
2.將兩種估價(jià)方法的結(jié)果進(jìn)行綜合分析后確定最終估價(jià)值。
3.收益法、市場(chǎng)比較法中商業(yè)、辦公用房應(yīng)分別評(píng)估。
4.答①：選用成本法時(shí)，地價(jià)構(gòu)成中不含土地使用權(quán)出讓金;
答②：評(píng)估完全產(chǎn)權(quán)條件的價(jià)值，然后扣除需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金;
答⑧：說(shuō)明劃撥土地部分的房地產(chǎn)價(jià)值不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金價(jià)值;
5.收益法中土地使用年限應(yīng)采用該類出讓土地法定最高年限，并從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。
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