第九章　房地產金融與項目融資
考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對房地產金融、房地產資本市場、房地產項目融資等的了解、熟悉和掌握程度。
考試內容
第一節(jié)　房地產資本市場
一、房地產市場與資本市場
二、房地產企業(yè)的權益融資與債務融資
(一)權益融資
(二)債務融資
三、房地產開發(fā)貸款與土地儲備貸款
(一)房地產開發(fā)貸款
1.土地購置貸款
2.土地開發(fā)貸款
3.建設貸款
(二)土地儲備貸款
四、房地產抵押貸款
(一)個人住房抵押貸款
(二)商用房地產抵押貸款
(三)在建工程抵押貸款
(四)金融機構對房地產抵押物的要求
1.合法設定房地產抵押權
2.擇優(yōu)選擇設押的房地產
3.合理確定抵押率
4.處置抵押物的渠道暢通
五、房地產抵押貸款二級市場
(一)抵押貸款二級市場的發(fā)展
(二)抵押貸款二級市場發(fā)展的條件
(三)抵押貸款支持證券的類型
六、房地產投資信托基金
(一)房地產投資信托基金的涵義
(二)房地產投資信托基金的分類
(三)房地產投資信托基金的特征
1.流動性好
2.市場價值穩(wěn)定
3.高現金回報
4.有效分散投資風險
5.抵御通貨膨脹
(四)房地產估價師的角色
第二節(jié)　房地產金融風險
一、房地產開發(fā)貸款風險及其管理
(一)房地產開發(fā)貸款的風險
1.政策風險
2.市場風險
3.經營風險
4.財務風險
5.完工風險
6.抵押物估價風險
7.貸款保證風險
(二)金融機構對房地產開發(fā)貸款的風險管理
二、土地儲備貸款風險及其管理
(一)土地儲備貸款的風險
(二)土地儲備貸款的風險管理
三、個人住房貸款風險及其管理
(一)個人住房貸款的風險
1.操作風險
2.信用風險
3.市場風險
4.管理風險
5.法律風險
(二)個人住房抵押貸款的風險管理
四、房地產投資信托基金風險及其管理
(一)房地產投資信托基金的風險
1.經營風險
2.市場風險
3.利率風險
(二)房地產投資信托基金的風險管理
1.提升專業(yè)化經營水平
2.提升規(guī)模經營水平
3.吸引機構投資者參與
4.制定積極穩(wěn)妥的經營戰(zhàn)略
5.建立優(yōu)秀的管理隊伍
第三節(jié)　房地產項目融資
一、房地產項目融資的概念
(一)房地產投資項目使用資金特性
(二)房地產項目融資的含義
(三)房地產項目融資的意義
二、房地產項目融資方案
(一)融資組織形式選擇.
(二)資金來源選擇
(三)資本金籌措
(四)債務資金籌措
1.信貸融資
2.債券融資
(五)預售或預租
(六)融資方案分析
1.資金來源可靠性分析
2.融資結構分析
3.融資成本分析
4.融資風險分析
三、金融機構對房地產項目貸款的審查
(一)企業(yè)資信等級評價
(二)貸款項目評估
(三)房地產貸款擔保方式評價
1.保證
2.抵押
3.質押
(四)貸款綜合評價
考試要求
1.掌握房地產市場與資本市場
2.掌握房地產企業(yè)的權益融資與債務融資
3.掌握房地產開發(fā)貸款
4.熟悉土地儲備貸款
5.掌握房地產抵押貸款
6.熟悉房地產抵押貸款二級市場
7.掌握房地產投資信托基金
8.掌握房地產金融風險
9.掌握房地產項目融資的概念
10.熟悉房地產項目融資方案
11.熟悉金融機構對房地產項目貸款的審查

第十章　物業(yè)資產管理
考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對物業(yè)管理、房地產資產管理等概念及工作內容以及收益性物業(yè)租金確定和費用測算方法的了解、熟悉和掌握程度。
考試內容
第一節(jié)　物業(yè)資產管理的內涵
一、物業(yè)管理
二、設施管理
三、房地產資產管理
四、房地產組合投資管理
第二節(jié)　物業(yè)管理的內容
一、制定物業(yè)管理計劃
(一)確立目標
(二)檢查物業(yè)質量狀況
(三)形成租金方案和出租策略
(四)提出預算(包括管理費)
(五)簽訂物業(yè)服務合同
(六)物業(yè)管理記錄和控制
二、加強市場宣傳
三、制定租金收取辦法
四、物業(yè)的維修養(yǎng)護
五、安全保衛(wèi)
六、協(xié)調與業(yè)主和租戶的關系
七、進行物業(yè)管理組織與控制
第三節(jié)　寫字樓物業(yè)管理
一、寫字樓的分類
(一)甲級寫字樓
(二)乙級寫字樓
(三)丙級寫字樓
二、寫字樓分類過程中要考慮的因素
(一)位置
(二)交通方便性
(三)聲望或形象
(四)建筑形式
(五)大堂
(六)電梯
(七)走廊
(八)寫字樓室內空間布置
(九)為租戶提供的服務
(十)建筑設備系統(tǒng)
(十一)物業(yè)管理水平
(十二)租戶類型
三、寫字樓租戶的選擇
(一)商業(yè)信譽和財務狀況
(二)所需面積大小
1.可能面積的組合
2.尋租者經營業(yè)務的性質
3.尋租者將來擴展辦公室面積的計劃
(三)需要提供的物業(yè)管理服務
四、寫字樓租金的確定
(一)計算可出租或可使用面積
(二)基礎租金與市場租金
(三)出租單元的面積規(guī)劃和室內裝修
五、寫字樓的租約與租約談判
(一)租賃合約中的標準條款
(二)折讓優(yōu)惠和租戶權利的授予
第四節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)管理
一、零售商業(yè)物業(yè)分析
(一)零售商業(yè)物業(yè)的分類
1.市級購物中心
2.地區(qū)購物商場
3.居住區(qū)商場
4.鄰里服務性商店
5.特色商店
(二)零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析
(三)特色、位置和停車
二、零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇
(一)聲譽
(二)財務能力
(三)組合與位置分配
(四)需要的服務
三、零售商業(yè)物業(yè)的租金
(一)基礎租金
(二)百分比租金
(三)代收代繳費用和凈租約
(四)租金的調整
四、零售商業(yè)物業(yè)的租約
(一)關于每一獨立承租單元的用途
(二)限制經營內容相似的租戶
(三)限制租戶在一定地域范圍內重復設店
(四)營業(yè)時間
(五)公用面積的維護
(六)廣告、標志和圖形
(七)折讓優(yōu)惠
(八)其他條款
五、零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作
第五節(jié)　物業(yè)管理費用的測算與財務報告
一、收益性物業(yè)經營狀況的評估
(一)現金流
1.潛在毛租金收入
2.空置和收租損失
3.其他收入
4.有效毛收入
5.經營費用
6.凈經營收入
7.抵押貸款還本付息
8.現金流
(二)相關問題分析
1.物業(yè)估價
2.準備金和保證金基金
3.所得稅
二、收益性物業(yè)管理中的經營費用
(一)人工費
(二)公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費
1.維修和保養(yǎng)費
2.室內裝修費
3.生活用水和污水排放
4.能源費
5.康樂設施費
6.雜項費用
(三)綠化養(yǎng)護費
(四)清潔衛(wèi)生費
(五)保安費用
(六)辦公費
(七)固定資產折舊費
(八)不可預見費
(九)保險費
(十)物業(yè)服務企業(yè)管理費和利潤
(十一)法定稅費
(十二)房產稅
三、收益性物業(yè)管理中的預算
(一)年度運營預算
(二)資本支出預算
(三)長期預算
四、收益性物業(yè)財務收支報告
考試要求
1.掌握物業(yè)管理
2.熟悉設施管理
3.熟悉房地產資產管理
4.了解房地產組合投資管理
5.掌握制定物業(yè)管理計劃
6.熟悉加強市場宣傳
7.掌握制定租金收取辦法
8.了解物業(yè)的維修養(yǎng)護
9.了解安全保衛(wèi)
10.了解協(xié)調與業(yè)主和租戶的關系
11.了解進行物業(yè)管理組織與控制
12.掌握寫字樓的分類
13.熟悉寫字樓分類過程中要考慮的因素
14.熟悉寫字樓租戶的選擇
15.掌握寫字樓租金的確定
16.了解寫字樓物業(yè)的租約與租約談判
17.掌握零售商業(yè)物業(yè)分析
18.熟悉零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇
19.掌握零售商業(yè)物業(yè)的租金
20.了解零售商業(yè)物業(yè)的租約
21.了解零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作
22.掌握收益性物業(yè)經營狀況的評估
23.掌握收益性物業(yè)管理中的經營費用
24.熟悉收益性物業(yè)管理中的預算
25.熟悉收益性物業(yè)財務收支報告