第七章　風(fēng)險分析與決策
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對風(fēng)險分析與不確定分析方法的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié)　房地產(chǎn)項目不確定性因素的分析
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素
(一)土地費用
(二)建筑安裝工程費
(三)租售價格
(四)開發(fā)期與租售期
(五)容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)
(六)資本化率
(七)貸款利率
二、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素
(一)購買價格
(二)權(quán)益投資比率
(三)空置率
(四)運營費用
三、不確定性因素的相互作用
第二節(jié)　盈虧平衡分析
一、盈虧平衡分析的基本原理
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析
(一)最低租售價格分析
(二)最低租售數(shù)量分析
(三)最高土地取得價格
(四)最高工程費用
(五)最高購買價格
(六)最高運營費用比率
(七)多因素臨界點組合
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析示例
(一)保本點分析
(二)臨界點分析
第三節(jié)　敏感性分析
一、敏感性分析的概念
二、敏感性分析的步驟
三、單因素與多因索敏感性分析
四、敏感性分析的“蘭項預(yù)測值”法
第四節(jié)　風(fēng)險分析
一、風(fēng)險分析的界定
二、風(fēng)險分析的一般過程和方法
(一)風(fēng)險辨識
(二)風(fēng)險估計與評價常用方法
1.調(diào)查和專家打分法
2.解析方法
3.蒙特卡洛模擬法
三、概率分析的步驟與概率確定方法
(一)概率分析的步驟
(二)概率的確定方法
四、概率分析中的期望值法
(一)期望值法的步驟
(二)期望值法應(yīng)用示例
五、蒙特卡洛模擬法
考試要求
1.掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素
2.掌握房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素
3.熟悉不確定性因素的相互作用
4.掌握盈虧平衡分析
5.掌握敏感性分析的概念和步驟
6.掌握單因素與多因素敏感性分析
7.了解敏感性分析的“三項預(yù)測值”法
8.掌握風(fēng)險分析的界定
9.了解風(fēng)險分析的一般過程和方法
10.熟悉概率分析的步驟與概率確定方法
11.掌握概率分析中的期望值法
12.了解蒙特卡洛模擬法

第八章　房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié)　可行性研究概述
一、可行性研究的含義和目的
二、可行性研究的作用
(一)作為申請項目核準的依據(jù)
(二)是項目投資決策的依據(jù)
(三)是籌集建設(shè)資金的依據(jù)
(四)是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)
(五)是下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)
三、可行性研究的依據(jù)
四、可行性研究的工作階段
(一)投資機會研究
(二)初步可行性研究
(三)詳細可行性研究
(四)項目評估與決策
第二節(jié)　可行性研究的內(nèi)容與步驟
一、可行性研究的內(nèi)容
(一)項目概況
(二)開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定
(三)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定
(四)規(guī)戈1設(shè)計方案的選擇
(五)資源供給條件分析
(六)環(huán)境影響評價
(七)項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用的研究
(八)開發(fā)建設(shè)計劃的編制
(九)項目經(jīng)濟及社會效益分析，
(十)結(jié)論及建議
二、可行性研究的步驟
(一)接受委托
(二)調(diào)查研究
(三)方案選擇和優(yōu)化
(四)財務(wù)評價和綜合評價
(五)編制可行性研究報告
第三節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃
(一)區(qū)位分析與選擇
(二)開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇
(三)開發(fā)時機的分析與選擇
(四)合作方式的分析與選擇
(五)融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇
(六)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇
二、構(gòu)造評價方案
三、選擇基礎(chǔ)參數(shù)
(一)時間類參數(shù)
(二)融資相關(guān)參數(shù)
(三)收益相關(guān)指標
(四)評價標準類指標
第四節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算
一、投資估算
(一)土地費用
1.征地拆遷費
2.出讓地價款
3.土地轉(zhuǎn)讓費
4.土地租用費
5.土地投資折價
(二)勘察設(shè)計和前期工程費
(三)房屋開發(fā)費
1.建筑安裝工程費
2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
3.公共配套設(shè)施建設(shè)費
4.其他工程費
5.開發(fā)期間稅費
6.管理費用
7.銷售費用
8.財務(wù)費用
9.不可預(yù)見費
二、資金使用計劃
三、收入估算與資金籌措
(一)收入估算
1.租售方案
2.租售價格
3.租售收入
4.收款方式
(二)資金籌措
第五節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)項目方案經(jīng)濟比選
一、方案經(jīng)濟比選及其作用
(一)方案經(jīng)濟比選
(二)方案經(jīng)濟比選的類型
(三)方案經(jīng)濟比選的作用
二、方案比選定量分析方法
(一)差額投資內(nèi)部收益率法
(二)凈現(xiàn)值法
(三)等額年值法
(四)費用現(xiàn)值法和等額年費用法
(五)其他經(jīng)濟比選方法
三、方案經(jīng)濟比選方法的選擇
(一)比選方法選擇規(guī)則
(二)方案經(jīng)濟比選的特殊注意事項
第六節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制
一、財務(wù)評價的報表
(一)基本報表
1.現(xiàn)金流量表
2.資金來源與運用表
3.損益表
4.資產(chǎn)負債表
(二)輔助報表
二、財務(wù)報表的編制
第七節(jié)　可行性研究報告的撰寫
一、項目可行性研究報告的基本構(gòu)成
(一)封面
(二)摘要
(三)目錄
(四)正文
(五)附表
(六)附圖
二、項目可行性研究報告正文的寫作要點
(一)項目總說明
(二)項目概況
(三)投資環(huán)境研究
(四)市場研究　建設(shè)工程教育網(wǎng)
(五)項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目
(六)規(guī)劃方案及建設(shè)條件
(七)建設(shè)方式及進度安排
(八)投資估算及資金籌揩
(九)項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定
(十)項目經(jīng)濟效益評價
(十一)風(fēng)險與不確定性分析
(十二)可行性研究的結(jié)論
考試要求
1.熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)和工作階段
2.熟悉可行性研究的內(nèi)容
3.了解可行性研究的步驟
4.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃
5.掌握構(gòu)造評價方案
6.掌握選擇基礎(chǔ)參數(shù)
7.掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算
8.熟悉方案經(jīng)濟比選的概念及其作用
9.掌握方案經(jīng)濟比選定量分析方法
10.熟悉方案經(jīng)濟比選方法選擇的原則
11.掌握財務(wù)評價的基本報表
12.熟悉財務(wù)評價的輔助報表
13.掌握財務(wù)報表的編制
14.熟悉可行性研究報告的撰寫