第十一章　地價(jià)評(píng)估與分?jǐn)?
　　地價(jià)評(píng)估是房地產(chǎn)評(píng)估的重要部分，地租理論又是地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)理論。
　　第一節(jié)　地租理論及測(cè)算
　　地價(jià)評(píng)估離不開測(cè)算地租，根據(jù)傳統(tǒng)地價(jià)理論，地價(jià)是地租的資本化，或者說(shuō)是資本化的地租，是預(yù)買一定年度的地租，公式為：地價(jià)=地租/利息率，或者地價(jià)=地租X購(gòu)買年，用現(xiàn)代收益來(lái)解釋，地租即為土地的凈收益。地租本身也存在評(píng)估問(wèn)題，即土地租賃價(jià)格。
　　一、地租含義，可分為狹義地租和廣義地租。狹義地租是指利用土地所獲得的超額報(bào)酬。廣義地租是指超額的工資、利息、利潤(rùn)及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬。土地的超額的產(chǎn)量是一種地租現(xiàn)象，土地所節(jié)省的運(yùn)輸費(fèi)用也是一種地租現(xiàn)象，
　　二、地租的測(cè)算，原先的計(jì)算公式：地租=市場(chǎng)價(jià)格-生產(chǎn)成本-平均利潤(rùn)-資本利息。
　　1、計(jì)算公式：地租量=農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品的銷售稅費(fèi)-農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本-土地上投入資本的利息-農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)。其中，土地上投入資本的利息不包括對(duì)應(yīng)土地價(jià)值的資本的利息，如過(guò)去購(gòu)置土地的費(fèi)用，而是土地以外的投入資本的利息。
　　2、土地是在最佳用途下使用的。
　　3、土地是在最佳集約利用下使用的。
　　4、銷售稅費(fèi)、生產(chǎn)成本、資本利息、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)均是以社會(huì)平均或一般水平來(lái)扣除的，這是等量資本要獲得等量利潤(rùn)、等質(zhì)勞動(dòng)力要獲得等量工資等的要求。
　　5、如果土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量為Q，其每個(gè)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格為P，則上述地 租量計(jì)算公式中的市場(chǎng)價(jià)格=PQ。公式中的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)是按照預(yù)付資本(資金)的社會(huì)一般利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算的，這是等量資本要獲得等量利
　　測(cè)算地租的方法還有：①地租=房租-房屋折舊費(fèi)-維修費(fèi)-管理費(fèi)-投資利息-保險(xiǎn)費(fèi)-房地產(chǎn)稅-租賃費(fèi)用-租賃稅費(fèi)-利潤(rùn)。②由地價(jià)求地租，地租=地價(jià)X資本化率③采用市場(chǎng)法求出地租④采用類似假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租。
　　第二節(jié)　路線價(jià)法
　　一、路線價(jià)法概述
　　1、路線價(jià)法含義，路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱為路線價(jià)，然后再配合深度價(jià)格修正率表和其他價(jià)格修正率來(lái)測(cè)算該街道其他臨街土地價(jià)值的一種估價(jià)方法。
　　2、路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)法，是市場(chǎng)法的派生方法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。在路線價(jià)法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為市場(chǎng)法中的“可比實(shí)例”;“路線價(jià)”是若干“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”的平均價(jià)格，可視為市場(chǎng)法中的“可比實(shí)例價(jià)格”，臨接同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚�求得，這些修正實(shí)際上為“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。
　　路線價(jià)法與一般的市場(chǎng)法的主要不同之處，一是不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”。二是先對(duì)多個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”;而不是先對(duì)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合。三是利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”——路線價(jià)，同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”——臨接同一道路的其他土地的價(jià)格;而不是僅評(píng)估出一個(gè)“估價(jià)對(duì)象”的價(jià)格。在路線價(jià)法中不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”的原因是：①求得的路線價(jià)——若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均價(jià)格，已是正常價(jià)格;②求得的路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期，與欲求取的其他土地價(jià)格的日期一致，都是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。
　　3、路線價(jià)法適用的對(duì)象和條件，路線價(jià)法主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)。一般的土地估價(jià)方法主要適用于單宗土地的估價(jià)，而且需要花費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間。路線價(jià)法則被認(rèn)為是一種快速、相對(duì)公平合理，能節(jié)省人力、財(cái)力，可以同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)的方法，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城市土地整理)、城市房屋拆遷補(bǔ)償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行的估價(jià)。
　　運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是街道較規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊。
　　4、運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)一般分為下列6個(gè)步驟進(jìn)行：①劃分路線價(jià)區(qū)段;②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;③選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地;④調(diào)查評(píng)估路線價(jià);⑤制作價(jià)格修正率表;⑥計(jì)算臨街土地的價(jià)格。
　　二、路線價(jià)區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。一個(gè)路線價(jià)區(qū)段是指具有同一個(gè)路線價(jià)的地段。因此，在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是地價(jià)有顯著差異的地點(diǎn)，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個(gè)路口之間的地段為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。但較長(zhǎng)的繁華街道，有時(shí)需要將兩個(gè)路口之間的地段劃分為兩個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)。而某些不很繁華的街道，同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段可延長(zhǎng)至數(shù)個(gè)路口。另外，在同一條街道上，如果兩側(cè)的繁華程度、地價(jià)水平有顯著差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道的兩側(cè)各自視為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)。
　　三、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從理論上講，標(biāo)準(zhǔn)臨街深度是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而逐漸升高;由此遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)可視為基本不變。但在實(shí)際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)。
　　四、選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的具體要求是：①一面臨街;②土地形狀為矩形;③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;④臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度(可為同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街寬度的眾數(shù));⑤臨街寬度與臨街深度比例適當(dāng);⑥用途為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的用途;⑦容積率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的容積率(可為同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的容積率的眾數(shù));⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也應(yīng)具有代表性。

　　五、調(diào)查評(píng)估路線價(jià)，路線價(jià)是附設(shè)在街道上的若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均價(jià)格。通常在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選擇一定數(shù)量以上的標(biāo)準(zhǔn)宗地，運(yùn)用收益法(通常是其中的土地剩余技術(shù))、市場(chǎng)法等，分別求其單位價(jià)格或樓面地價(jià)。然后求這些標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單位價(jià)格或樓面地價(jià)的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)或加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)。路線價(jià)通常為土地單價(jià)，也可為樓面地價(jià);可用貨幣表示，也可用相對(duì)數(shù)表示。
　　六、制作價(jià)格修正率表，價(jià)格修正率表有深度價(jià)格修正率表和其他價(jià)格修正率表。深度價(jià)格修正率表又稱深度百分率表、深度指數(shù)表，是基于深度價(jià)格遞減率制作出來(lái)的。深度價(jià)格遞減率又是基于臨街土地中各部分的價(jià)值隨遠(yuǎn)離街道而有遞減現(xiàn)象。
　　最簡(jiǎn)單且最容易理解的深度價(jià)格遞減率是四三二一法則。如果超過(guò)100英尺，則以九八七六法則來(lái)補(bǔ)充，
　　深度價(jià)格修正率表的制作形式有：?jiǎn)为?dú)深度價(jià)格修正率(深度價(jià)格遞減率)、累計(jì)深度價(jià)格修正率和平均深度價(jià)格修正率三種。
　　四三二一法則為例，
　　單獨(dú)深度價(jià)格修正率為：40%>30%>20%>10%>9%>8%>7%>6%
　　累計(jì)深度價(jià)格修正率為：40%<70%<90%<100%<109%<117%<124%<130%
　　平均深度價(jià)格修正率為： 40%>35%>30%>25%>21.8%>19.5%>17.7%>16.25%
　　(平均深度價(jià)格修正率=累計(jì)深度價(jià)格修正率X標(biāo)準(zhǔn)臨街深度/所給臨街深度)
　　160>140>120>100>87.2>78.0>70.8>65.0
　　七、計(jì)算臨街土地的價(jià)值，
　　1、路線價(jià)法的計(jì)算公式，對(duì)于單獨(dú)深度價(jià)格修正率(深度價(jià)格遞減率)、累計(jì)深度價(jià)格修正率和平均深度價(jià)格修正率三種，選用哪一種，需要根據(jù)所給路線價(jià)的含義來(lái)確定，在計(jì)算時(shí)要考慮臨街土地的形狀和臨街狀況。
　�、僖詷�(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)作為路線價(jià)，應(yīng)采用累計(jì)深度價(jià)格修正率(Σ單獨(dú)深度價(jià)格修正率)：
　　總價(jià)=標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)XΣ單獨(dú)深度價(jià)格修正率(臨街寬度與標(biāo)準(zhǔn)寬度相同時(shí))
　　總價(jià)=標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)XΣ單獨(dú)深度價(jià)格修正率X臨街寬度/標(biāo)準(zhǔn)寬度(臨街寬度不標(biāo)準(zhǔn))
　�、诋�(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)為路線價(jià)時(shí)，也應(yīng)采用累計(jì)深度價(jià)格修正率：
　　總價(jià)=標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)X累計(jì)深度價(jià)格修正率X臨街寬度。
　�、郛�(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價(jià)為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用平均深度價(jià)格修正率：
　　單價(jià)=路線價(jià)X平均深度價(jià)格修正率，總價(jià)=單價(jià)X臨街寬度X臨街深度
　　④如果臨街土地的形狀和臨街狀況有特殊情況時(shí)，還要做加減價(jià)修正，以標(biāo)準(zhǔn)宗地的單價(jià)為路線價(jià)的計(jì)算公式：V(單價(jià))=路線價(jià)X平均深度價(jià)格修正率X其他價(jià)格修正率�；騐(單價(jià))=路線價(jià)X平均深度價(jià)格修正率+-單價(jià)修正額。前后臨街的采用“重疊價(jià)值估價(jià)法”要先確定高價(jià)街與低價(jià)街的分界線，再分別計(jì)算各自的價(jià)值，然后加總。
　　前街影響深度=總深度X前街路線價(jià)/(前街路線價(jià)+后街路線價(jià))，
　　后街影響深度=總深度X后街路線價(jià)/(前街路線價(jià)+后街路線價(jià))，
　　三角形的要做輔助線使其成為矩形土地，然后依照前面公式進(jìn)行計(jì)算，不過(guò)最后要乘以三角形土地價(jià)格修正率(一邊臨街直角三角形土地的價(jià)值占一面臨街矩形土地價(jià)值的百分率)。注意計(jì)算總價(jià)時(shí)，乘以深度和寬度后除以2(直角三角形面積只有矩形面積的1/2)，其他三角形土地價(jià)值的計(jì)算，通常先將該三角形土地做輔助線，使其成為一邊臨街的直角三角形土地。其他不規(guī)則形狀土地可以將其劃分為矩形和三角形土地，然后求出它們土地的價(jià)值再相加。
　　第三節(jié)　城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估
　　城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一時(shí)點(diǎn)法定最高出讓年限國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格�；蛘哒f(shuō)是以一個(gè)城市為對(duì)象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。

　　城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法和步驟一般是：(1)確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域范圍(2)明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達(dá)方式等，其中明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵應(yīng)當(dāng)明確界定下列與基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的條件：①基準(zhǔn)日期②土地用途③土地權(quán)利性質(zhì)④土地開發(fā)程度⑤容積率。其中特別是要明確擬評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)所對(duì)應(yīng)的土地條件或狀況，明確基準(zhǔn)地價(jià)的構(gòu)成，要確定基準(zhǔn)地價(jià)包含的內(nèi)容，如土地使用權(quán)出讓金、市政配套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)等。明確基準(zhǔn)地價(jià)的表達(dá)方式，是采用土地單價(jià)還是樓面地價(jià)，或兩者同時(shí)采用。(3)劃分土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段，劃分地價(jià)區(qū)段，是將用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的土地加以圈圍而形成的一個(gè)個(gè)區(qū)域。一個(gè)地價(jià)區(qū)段可視為一個(gè)地價(jià)“均質(zhì)”區(qū)域。通�？蓪⑼恋貏澐譃�3類地價(jià)區(qū)段：①商業(yè)路線價(jià)區(qū)段;②住宅片區(qū)段;③工業(yè)片區(qū)段。劃分地價(jià)區(qū)段的方法通常是就土地的位置、交通、使用現(xiàn)狀、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)價(jià)格水平及收益情形等做實(shí)地調(diào)查研究，將情況相同或相似的相連土地劃為同一個(gè)地價(jià)區(qū)段。各地價(jià)區(qū)段之間的分界線應(yīng)以道路、溝渠或其他易于辨認(rèn)的界線為準(zhǔn)，但商業(yè)路線價(jià)區(qū)段應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)深度為分界線。(4)抽樣評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格。這是在劃分出的各地價(jià)區(qū)段內(nèi)，選擇數(shù)宗具有代表性的宗地，再由估價(jià)人員調(diào)查搜集這些宗地的相關(guān)經(jīng)營(yíng)收益資料、市場(chǎng)交易資料或開發(fā)費(fèi)用資料等，運(yùn)用收益法、市場(chǎng)法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等適宜的估價(jià)方法評(píng)估出這些標(biāo)準(zhǔn)宗地在合理市場(chǎng)下可能形成的正常市場(chǎng)價(jià)值，通常應(yīng)求出單價(jià)或樓面地價(jià)。(5)計(jì)算區(qū)段地價(jià)，區(qū)段地價(jià)的計(jì)算，是分別以一個(gè)地價(jià)區(qū)段為范圍，求各該地價(jià)區(qū)段內(nèi)所抽查評(píng)估出的標(biāo)準(zhǔn)宗地單價(jià)或樓面地價(jià)的平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)。(6)確定基準(zhǔn)地價(jià)。在上述區(qū)段地價(jià)計(jì)算的基礎(chǔ)上做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后即是基準(zhǔn)地價(jià)。(7)提出基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用的建議和技術(shù)。包括該基準(zhǔn)地價(jià)的作用，將該基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為各宗地價(jià)格的方法和系數(shù)，
　　第四節(jié)　基準(zhǔn)地價(jià)修正法
　　基準(zhǔn)地價(jià)修正法：在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價(jià)對(duì)象所外地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的一種估價(jià)方法�；鶞�(zhǔn)地價(jià)修正法是一種間接估價(jià)方法，其估價(jià)結(jié)果取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。
　　運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)應(yīng)按如下步驟進(jìn)行：①搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料;②查出估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià);③進(jìn)行交易日期調(diào)整;④進(jìn)行土地狀況調(diào)整;⑤求出估價(jià)對(duì)象宗地的價(jià)格。
　　進(jìn)行土地狀況調(diào)整，是將估價(jià)對(duì)象宗地的狀況，包括位置、土地使用期限、土地開發(fā)程度、容積率、土地形狀、臨街狀況等，與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的有關(guān)條件或狀況進(jìn)行比較，將基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象宗地狀況下的價(jià)格。
　　第五節(jié)　補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算
　　補(bǔ)地價(jià)是指土地使用者因改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而需向國(guó)家繳納的土地使用權(quán)出讓金或者上繳的土地收益等。需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有3種：①土地使用者改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、容積率等土地使用條件②土地使用者延長(zhǎng)土地使用期限(出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期)③土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)(要求補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等)。
　　對(duì)于單純?cè)黾尤莘e率或建筑面積的以及改變土地用途并提高容積率的補(bǔ)地價(jià)來(lái)說(shuō)，其補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額理論可以用下列公式計(jì)算：補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=新樓面地價(jià)X新容積率-舊樓面地價(jià)X舊容積率，或樓面地價(jià)不變的，補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=(新容積率一原容積率)X樓面地價(jià)
　　第六節(jié)　高層建筑地價(jià)分?jǐn)?
　　一、高層建筑分?jǐn)偟囊饬x，通過(guò)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偨鉀Q：①各部分占有的土地份額;②各部分享有的土地面積;③各部分享有的地價(jià)數(shù)額等。
　　二、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒?
　　1、按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)�，是根�?jù)各自擁有的建筑面積的多少來(lái)分?jǐn)�，具體如下：
　　某部分享有的地價(jià)數(shù)額=土地總價(jià)值/總建筑面積X該部分的建筑面積
　　某部分占有的土地份額=該部分享有的地價(jià)數(shù)額/土地總價(jià)值
　　=該部分的建筑面積/總建筑面積
　　按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟膬?yōu)點(diǎn)，是簡(jiǎn)便、可操作性強(qiáng)，但存在的問(wèn)題也是顯而易見的，它主要適用于各層用途相同且價(jià)格差異不大的建筑物，如用途單一的住宅樓、辦公樓。
　　2、按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)�，為了克服按建筑面積分?jǐn)偝霈F(xiàn)的不同部分的價(jià)值不同，但卻分?jǐn)偭说攘康牡貎r(jià)，可以依據(jù)各部分的房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)�。具體方法是：
　　某部分享有的地價(jià)數(shù)額=土地總價(jià)值/房地總價(jià)值X該部分的房地價(jià)值
　　某部分占有的土地份額=該部分享有的地價(jià)總數(shù)/土地總價(jià)值
　　=該部分的房地價(jià)值/房地總價(jià)值
　　按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偙劝唇ㄖ�面積進(jìn)行分?jǐn)傄獜?fù)雜一些，但更符合實(shí)際情況，主要適用于各部分的房地價(jià)值(單價(jià))有差異但差異不是特別大的建筑物。
　　3、按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)�，按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒ǎ��?dāng)香港按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆龅嚼щy時(shí)也被提出來(lái)過(guò)，但它仍然存在上述的假設(shè)用途、面積、平面布置、裝修裝飾等相同，僅房地價(jià)值不同的各層所分?jǐn)偟慕ㄖ�物價(jià)值不相等這個(gè)理論缺陷，因此，需要進(jìn)一步尋找更為合理的分?jǐn)偡椒�。更為合理的分�(jǐn)偡椒ㄊ且罁?jù)各部分的土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)�，具體方法如下：
　　某部分占有的土地份額=(該部分的房地價(jià)值-該部分的建筑物價(jià)值)/(房地總價(jià)值-建筑物總價(jià)值)=[該部分的房地價(jià)值-(房地總價(jià)值-土地總價(jià)值)/總建筑面積X該部分的建筑面積]/土地總價(jià)值
　　某部分享有的地價(jià)數(shù)額=該部分占有的土地份額X土地總價(jià)值
　　=該部分的房地價(jià)值－該部分的建筑物價(jià)值