第三章 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值
　　第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件
　　一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義，房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)(貨幣額、商品或其他有價(jià)物)，價(jià)格通常用貨幣來(lái)表示，但也可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來(lái)償付。
　　二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件，房地產(chǎn)之所以有價(jià)格，是因?yàn)樗鼈冇杏谩⑾∪�，并且人們�?duì)它們有需求。需要具備3個(gè)條件：
　　(1)一種物品有用
　　(2)一種物品稀缺，是相對(duì)缺乏不是絕對(duì)缺乏
　　(3)人們對(duì)一種物品有需求是指不僅愿意購(gòu)買(mǎi)它，而且有能力購(gòu)買(mǎi)它。需求與需要不完全先等同，需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。對(duì)其需求不僅有自用需求而且還有投資需求甚至投機(jī)需求。
　　價(jià)格實(shí)質(zhì)是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下對(duì)有用且稀缺的物品的一種分配方式，6種分配方式：武力、禮讓、抽簽、排隊(duì)、計(jì)劃、價(jià)格。
　　第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特征
　　房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格，既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是：
　　①都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示;
　�、诙加胁▌�(dòng)，受供求等因素的影響;
　�、鄱际前促|(zhì)論價(jià);優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。
　　一、地價(jià)與一般商品價(jià)格的不同
　　(1)生產(chǎn)成本不同，一般商品的價(jià)格必然含有生產(chǎn)成本因素，而地價(jià)不一定含有生產(chǎn)成本因素。地價(jià)本質(zhì)上不是“勞動(dòng)價(jià)值”的貨幣表現(xiàn)，是地租的資本化。地價(jià)=地租/利息率。
　　(2)折舊不同，土地由于具有不可毀滅性，不能再生產(chǎn)，其價(jià)格通常隨著時(shí)間的流逝而自然升高，不僅無(wú)折舊，而且有增值。中國(guó)有期限的出讓土地使用權(quán)也是一個(gè)特例，在這種情況下土地應(yīng)計(jì)提折舊。而如果是無(wú)限年的土地所有權(quán)，就無(wú)須計(jì)提折舊。
　　(3)價(jià)格差異不同。土地由于具有獨(dú)一無(wú)二的特性，所以基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格，而且不同的土地之間價(jià)格差異較大
　　(4)市場(chǎng)性質(zhì)不同，一般商品的市場(chǎng)為較完全市場(chǎng)，形成的價(jià)格較客觀，而土地市場(chǎng)為不完全市場(chǎng)，形成的地價(jià)受主觀因素的影響較大。
　　(5)價(jià)格形成時(shí)間不同。
　　(6)供求變化不同。地價(jià)與一般商品的價(jià)格雖然都受供求變化的影響，但由于土地的數(shù)量難以增加或減少，且不可移動(dòng)，其供給彈性較小。
　　二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有下列5個(gè)：
　　(1) 房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金。房地產(chǎn)的價(jià)格與租金的關(guān)系，類似于本金與利息的關(guān)系。
　　(2) 房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。
　　(3) 房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。在估價(jià)中也不可忽視房地產(chǎn)的實(shí)物完好狀況對(duì)其價(jià)值的影響。
　　(4)房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)。
　　(5)房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況的影響。

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價(jià)格
　　一、房地產(chǎn)需求
　　1、形成需求有兩個(gè)條件：一是消費(fèi)者愿意購(gòu)買(mǎi)，二是消費(fèi)者有能力購(gòu)買(mǎi)，如果沒(méi)有支付能力的約束，人們對(duì)房地產(chǎn)的需要可以說(shuō)是無(wú)止境的。
　　2、決定房地產(chǎn)需求量的因素中除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：
　�、僭摲N房地產(chǎn)的價(jià)格水平;
　�、谙�費(fèi)者的收入水平;
　�、巯�費(fèi)者的偏好;
　�、芟嚓P(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平;
　�、菹�費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的房地產(chǎn)，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。
　　3、房地產(chǎn)的需求曲線：一條向右下方傾斜的需求曲線。
　　二、房地產(chǎn)供給
　　1、形成供給有兩個(gè)條件：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或擁有者愿意供給，二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或擁有者有能力供給。供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開(kāi)發(fā)量。
　　2、房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：
　�、僭摲N房地產(chǎn)的價(jià)格水平;
　　②該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本;
　�、墼摲N房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平;
　�、芊康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。
　　3、房地產(chǎn)供給曲線：一條向右上方傾斜的供給曲線。
　　三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格，是指當(dāng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格，
　　在市場(chǎng)均衡狀態(tài)下，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)的需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)的供給負(fù)相關(guān)：供給一定，需求增加，則價(jià)格上升，需求減少，則價(jià)格下降;需求一定，供給增加，則價(jià)格下降，供給減少，則價(jià)格上升。如果需求和供給同時(shí)發(fā)生變化，均衡價(jià)格和均衡交易量也會(huì)發(fā)生變化。
　　四、房地產(chǎn)供求彈性
　　1、房地產(chǎn)需求彈性，房地產(chǎn)需求彈性主要有房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性、房地產(chǎn)需求的收入彈性、房地產(chǎn)需求的人口彈性、房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈性和房地產(chǎn)需求的價(jià)格預(yù)期彈性。
　　2、房地產(chǎn)供給彈性，房地產(chǎn)供給彈性主要有房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性和房地產(chǎn)供給的要素成本彈性。
　　3、彈性數(shù)值的類型，彈性較大，說(shuō)明一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量對(duì)于另一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量的變化是廈舾械?彈性較小，說(shuō)明一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量對(duì)于另一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量的變化是較不敏感的。彈性數(shù)值分為5種類型：
　�、�?gòu)椥源笥?的情況，稱為富有彈性;
　�、趶椥孕∮�1的情況，稱為缺乏彈性;
　　③彈性等于1的情況，稱為單一彈性;
　　④彈性為無(wú)窮大的情況，稱為完全彈性;
　�、輳椥缘扔诹愕那闆r，稱為完全無(wú)彈性。
　　一種房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性取決于該種房地產(chǎn)有多少種替代品。在有較相似的替代品存在的時(shí)候，價(jià)格的上漲會(huì)使消費(fèi)者減少對(duì)該種房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)，而轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)更多的替代晶，這時(shí)需求的價(jià)格彈性較大;如果沒(méi)有較相似的替代品，需求往往就缺乏價(jià)格彈性。
　　五、房地產(chǎn)供求與價(jià)格之間關(guān)系的特殊性，可以將房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類型：
　　①全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況;
　　②本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況;
　�、廴珖�(guó)本類房地產(chǎn)的供求狀況;
　　④本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類
　　一、價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值，在房地產(chǎn)估價(jià)中一般所說(shuō)的價(jià)值也是指交換價(jià)值。
　　二、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值，
　　1、成交價(jià)格是一個(gè)已完成的事實(shí)，是個(gè)別價(jià)格，通常隨著交易者的財(cái)務(wù)，動(dòng)機(jī)、對(duì)交易對(duì)象和市場(chǎng)行情了解程度、購(gòu)買(mǎi)或出售的急迫程度、討價(jià)還價(jià)能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣者的價(jià)格策略等不同而不同。理解成交價(jià)格，還應(yīng)對(duì)其形成的機(jī)制，即賣價(jià)(供給價(jià)格)、買(mǎi)價(jià)(需求價(jià)格)、成交價(jià)三者的關(guān)系有所了解，在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買(mǎi)者所愿意支付的最高價(jià)格，高于或等于賣者所愿意接受可最低價(jià)格時(shí)，交易才可能成功。一筆成功的交易中，最高買(mǎi)價(jià)成交價(jià)最低賣價(jià)。在賣方市場(chǎng)下，成交價(jià)格往往是偏高的;在買(mǎi)方市場(chǎng)下，成交價(jià)格往往是偏低的。
　　成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可將成交價(jià)格區(qū)分為正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開(kāi)市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、沒(méi)有利害關(guān)系下進(jìn)行交易形成的價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場(chǎng)行情、壟斷、脅迫等的影響;反之，則為非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格的形成條件有7個(gè)：
　　(1)公開(kāi)市場(chǎng)。
　　(2)交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性。
　　(3)眾多的買(mǎi)者和賣者。
　　(4)買(mǎi)者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。
　　(5) 理性且自私的經(jīng)濟(jì)行為。
　　(6) 買(mǎi)者和賣者都具有完全信息。
　　(7)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。
　　2、市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果(如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù))。
　　3、理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。
　　市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格。在正常市場(chǎng)或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場(chǎng)價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)，不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
　　4、評(píng)估價(jià)值還可以根據(jù)所采用的估價(jià)方法的不同而有不同的稱呼，如采用比較法估算得出的結(jié)果通常稱為比準(zhǔn)價(jià)格，采用成本法估算得出的結(jié)果通常稱為積算價(jià)格，采用收益法估算得出的結(jié)果通常稱為收益價(jià)格。
　　收益法求得的價(jià)值傾向于最高買(mǎi)價(jià)，成本法求得的價(jià)值傾向于最低賣價(jià)，市場(chǎng)法求得的價(jià)值傾向于成交價(jià)格。此外收益法求得的價(jià)值趨向于理論價(jià)格，市場(chǎng)法求得的價(jià)值趨向于市場(chǎng)價(jià)格。在市場(chǎng)泡沫時(shí)，市場(chǎng)法求得的價(jià)值(市場(chǎng)價(jià)格)大大高于收益法求得的價(jià)值(理論價(jià)格)。在市場(chǎng)不景氣時(shí)，成本法求得的價(jià)值大大高于市場(chǎng)法或收益法求得的價(jià)值。
　　從理論上講，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值=正常成交價(jià)格=市場(chǎng)價(jià)格。
　　三、市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值。
　　某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是該房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)具體的投資者(這里的投資者是廣義的，包括消費(fèi)者)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是該投資者基于個(gè)人需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值或做出的評(píng)價(jià)。而該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值因投資者的不同而不同。 　　
　　在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，收益法中的折現(xiàn)率是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率，而在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，該折現(xiàn)率是某個(gè)具體的投資者所要求的最低收益率(通常稱為最低期望收益率)。這個(gè)投資者所要求的最低收益率可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率。投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說(shuō)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。就投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。
　　四、原始價(jià)值、賬面價(jià)值、公允價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值。
　　采用公允價(jià)值的條件：
　�、偻顿Y性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。
　�、谄髽I(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或其他信息。
　　市場(chǎng)價(jià)值與公允價(jià)值的內(nèi)涵基本相同。就原始價(jià)值、賬面價(jià)值、公允價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、公允價(jià)值。
　　五、買(mǎi)賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值和征收價(jià)值
　　中國(guó)目前的房租有市場(chǎng)租金(或稱協(xié)議租金，是由市場(chǎng)供求狀況決定的租金)、商品租金(是以房地價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，其構(gòu)成內(nèi)容包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)八項(xiàng)因素)、成本租金(是按照出租房屋雨經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成)、準(zhǔn)成本租金和福利租金。房租有按使用面積計(jì)算的，也有按建筑面積計(jì)算的。住宅一般是按使用面積計(jì)租，非住宅一般是按建筑面積計(jì)租。真正租金除了前述的八項(xiàng)外還有租賃費(fèi)用和租賃稅費(fèi)。
　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估只能演變?yōu)樵u(píng)估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。再次抵押價(jià)值等于總評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值一上次抵押貸款折成的價(jià)值。
　　保險(xiǎn)價(jià)值通常不包含不可損毀的土地價(jià)值，是指建筑物的重建成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失。
　　六、所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益的價(jià)格
　　中國(guó)通常不存在土地所有權(quán)價(jià)格評(píng)估。房地產(chǎn)使用價(jià)格主要是指土地使用權(quán)價(jià)格(建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán))，其他權(quán)益的價(jià)格主要有租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格。
　　七、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格，實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。
　　八、現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格
　　房地產(chǎn)也有類似的現(xiàn)貨交易和期貨交易及現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格。在房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格中，最典型的是現(xiàn)房?jī)r(jià)格(含土地價(jià)格)和期房?jī)r(jià)格(含土地價(jià)格)。期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系有：期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格一預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。
　　九、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)，政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。估價(jià)結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度。政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。對(duì)于實(shí)行政府定價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果應(yīng)以政府定價(jià)為準(zhǔn)。
　　十、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格都是一種評(píng)估價(jià)格。
　　十一、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格
　　根據(jù)土地的“生熟”程度，把土地粗略地分為生地、毛地、熟地三種，由此又有生地價(jià)格、毛地價(jià)格、熟地價(jià)格。房地價(jià)格又稱房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，它往往等同于人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)。對(duì)于同一宗房地產(chǎn)而言，有：
　　(1)房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格;
　　(2)土地價(jià)格=房地價(jià)格-建筑物價(jià)格;
　　(3)建筑物價(jià)格=房地價(jià)-土地價(jià)格。
　　十二、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)，樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積，由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率。
　　十三、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)，起價(jià)是指所銷售的商品房的最低價(jià)格。所以，起價(jià)通常不能反映所銷售商品房的真實(shí)價(jià)格水平。均價(jià)是所銷售商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格。這個(gè)價(jià)格一般可以反映所銷售商品房的價(jià)格水平。
　　十四、評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)，保留價(jià)又稱拍賣底價(jià)，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格。當(dāng)拍賣標(biāo)的有保留價(jià)的，競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，該應(yīng)價(jià)不發(fā)生效力，拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的的拍賣。因此有保留價(jià)的拍賣中，最高應(yīng)價(jià)不一定就是成交價(jià)，只有在最高應(yīng)價(jià)高于或等于保留價(jià)的情況下，該最高應(yīng)價(jià)才能成為成交價(jià)。