6 不同估價(jià)目的下的估價(jià)
6．1 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估
6．1．1 本條對(duì)土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的依據(jù)作了規(guī)定。
土地使用權(quán)出讓有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣3種。土地使用權(quán)出讓價(jià)格是指在政府土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)上形成的價(jià)格。
土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的依據(jù)有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定。
6．1．2 本條對(duì)土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)作了規(guī)定。
采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是指評(píng)估出的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值應(yīng)當(dāng)與估價(jià)對(duì)象在公開市場(chǎng)上最可能形成或者成立的價(jià)格-致。公開市場(chǎng)的涵義參見本規(guī)范第2．0．7條。
6．1．3 本條規(guī)定了土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估宜采用的估價(jià)方法。估價(jià)人員應(yīng)選用本條規(guī)定的估價(jià)方法對(duì)土地使用權(quán)的出讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第12條“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)”的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的估價(jià)結(jié)果不得低于按照國家規(guī)定所確定的最低價(jià)，通常不低于按照土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等所對(duì)應(yīng)的正常成本價(jià)格。
6．2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估
6．2．1 本條對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的依據(jù)作了規(guī)定。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他合法方式主要包括下列行為：
1 以房地產(chǎn)作價(jià)人股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；
2 一方提供土地使用權(quán)，另-方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；
3 因企業(yè)被收購、兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；
4 以房地產(chǎn)抵債的；
5 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)形成的價(jià)格。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的依據(jù)有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。
6．2．4 本條對(duì)涉及劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估作了規(guī)定。因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓涉及到國有土地收益的分配，國家法律、法規(guī)對(duì)此有比較嚴(yán)格的限制。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一般須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，并須補(bǔ)交地價(jià)或以土地收益折抵。因此，本條規(guī)定以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)另外給出轉(zhuǎn)讓價(jià)格中所含的土地收益值，并且注意國家對(duì)土地收益的處理規(guī)定，同時(shí)在估價(jià)報(bào)告中予以說明。
6．3 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估
6．3．3 采用成本法評(píng)估房地產(chǎn)租賃價(jià)格時(shí)，房地產(chǎn)租金構(gòu)成為：折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤。
6．4 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估
6．4．2 雖然房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)希望了解的是當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)、抵押權(quán)人依法以提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣該房地產(chǎn)時(shí)，該房地產(chǎn)所能實(shí)現(xiàn)的客觀合理價(jià)格折算到設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值，但由于這種預(yù)期價(jià)值評(píng)估難以準(zhǔn)確把握，實(shí)際評(píng)估的抵押價(jià)值是房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值。
6．4．3 本條規(guī)定首次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值應(yīng)為該房地產(chǎn)的價(jià)值，即為該房地產(chǎn)未受抵押權(quán)約束條件下的價(jià)值；而房地產(chǎn)再次抵押時(shí)，由于受首次抵押后產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)利的影響，該房地產(chǎn)的擔(dān)保價(jià)值受到制約，因此本條又依據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定，再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值大于已擔(dān)保債權(quán)的余額部分。即該房地產(chǎn)再次抵押的抵押價(jià)值不得超過該房地產(chǎn)價(jià)值與它已擔(dān)保債權(quán)價(jià)值的正值算術(shù)差。
6．4．4 本條規(guī)定以劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，即：抵押價(jià)值＝設(shè)想為以出讓方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物的價(jià)值-預(yù)計(jì)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額。此時(shí)土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。這樣，通過預(yù)先考慮處置抵押物時(shí)因涉及劃撥土地使用權(quán)而須補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，從而保障抵押權(quán)人的利益。
6．5房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)
6．5．3，本條對(duì)保險(xiǎn)價(jià)值、保險(xiǎn)金額的涵義作了說明�！吨腥A人民共和國保險(xiǎn)法》第39條規(guī)定：“保險(xiǎn)金額不得超過保險(xiǎn)價(jià)值；超過保險(xiǎn)價(jià)值的，超過的部分無效。”
6．6 房地產(chǎn)課稅估價(jià)
6．6．1 房地產(chǎn)課稅估價(jià)，由于量大面廣，在國外是房地產(chǎn)估價(jià)中的重要組成部分。根據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)，課稅估價(jià)由于要遵循相關(guān)稅收法規(guī)、條例，涉及到社會(huì)公眾廣泛的利益與權(quán)益，因此可由政府公務(wù)員中的房地產(chǎn)估價(jià)人員進(jìn)行，也可由政府委托信譽(yù)較好的社會(huì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。
6．6．2 目前各主要稅種涉及的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的注意事項(xiàng)如下：
l 為課征營業(yè)稅而進(jìn)行的估價(jià)，因只涉及到銷售房地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)異常的情況，目前在全國范圍內(nèi)還較少涉及。核定營業(yè)額實(shí)際就是核定納稅人的房地產(chǎn)銷售收入，而該房地產(chǎn)銷售收入應(yīng)與對(duì)該房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估計(jì)比較接近。因此，為課征營業(yè)稅而進(jìn)行的房地產(chǎn)估價(jià)，與為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而進(jìn)行的房地產(chǎn)估價(jià)類似。
為課征營業(yè)稅進(jìn)行的估價(jià)，應(yīng)以《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》為依據(jù)。營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為營業(yè)額。
根據(jù)規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按納稅人當(dāng)月銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格，或納稅人近期銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格，或成本加一定利潤，核定其營業(yè)額。
2 關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅的征收標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，各級(jí)政府均制定有相關(guān)的條例或?qū)嵤┘?xì)則，估價(jià)人員只須明確估價(jià)對(duì)象所處的土地等級(jí)(通常有關(guān)實(shí)施細(xì)則中都制定了相關(guān)的城市土地等級(jí)劃分方案)，從實(shí)施細(xì)則中查出每平方米土地面積的年征收數(shù)額，就可計(jì)算出應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅數(shù)量。對(duì)于尚未劃分土地等級(jí)的城市，此估價(jià)任務(wù)主要是合理地對(duì)土地進(jìn)行定級(jí)。
為課征城鎮(zhèn)土地使用稅進(jìn)行的估價(jià)，應(yīng)以《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》和當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則為依據(jù)。在此估價(jià)中，主要是合理地劃分土地等級(jí)。
3 為課征土地增值稅進(jìn)行的估價(jià)，應(yīng)以《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》為依據(jù)。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為土地增值額。土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入-扣除項(xiàng)目金額。
土地增值稅估價(jià)的關(guān)鍵是土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的估算。但對(duì)于納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入明顯低于市場(chǎng)價(jià)格又無正當(dāng)理由的，應(yīng)對(duì)其轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，核定其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入。
4 依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值一次扣除一定比例(一般為30％)后的余額，按房產(chǎn)余值征收的稅率為1．2％，適用于企業(yè)出租或自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅征收；租金指實(shí)際獲得的毛租金收入，按租金收入征收的稅率為12％，適用于事業(yè)單位出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅征收。
為課征房產(chǎn)稅進(jìn)行的估價(jià)，應(yīng)以《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》和當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則為依據(jù)。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)余值或租金收入。
5 為課征城市房地產(chǎn)稅進(jìn)行的估價(jià)，應(yīng)以《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》和當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則為依據(jù)。城市房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為房價(jià)或租金收入。
6 為課征契稅而進(jìn)行的估價(jià)，-般發(fā)生在房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移或變更時(shí)，當(dāng)申報(bào)納稅的成交價(jià)格與房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值有較明顯差異時(shí)，應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的估價(jià)方法，評(píng)估其客觀合理價(jià)格或價(jià)值，并以此作為征收契稅的依據(jù)。對(duì)于房地產(chǎn)贈(zèng)與和交換時(shí)課征契稅的估價(jià)，也應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)對(duì)該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或交換差價(jià)進(jìn)行評(píng)估。
為課征契稅進(jìn)行的估價(jià)，應(yīng)以《中華人民共和國契稅暫行條例》和實(shí)施細(xì)則為依據(jù)。契稅的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格(國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣行為)、市場(chǎng)價(jià)格(土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與行為)和交換差價(jià)(土地使用權(quán)交換、房屋交換行為)。
6．7 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)
6．7．1～6．7．6 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，是政策性很強(qiáng)的一項(xiàng)估價(jià)工作。除國家以法律、規(guī)章的形式制定有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)外，各個(gè)城市均制定有實(shí)施細(xì)則，詳細(xì)規(guī)定了補(bǔ)償?shù)姆秶�、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、支付方式等。估價(jià)人員在從事此類估價(jià)時(shí)，首先要掌握國家相關(guān)法律、法規(guī)和政策以及當(dāng)?shù)卣�府的有關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)確界定拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)，才能作出易于被委托方及其他相關(guān)利益主體所接受的估價(jià)結(jié)果。為了有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展，保障受征地或房屋拆遷影響的當(dāng)事人的合法權(quán)益，我國城市房屋拆遷補(bǔ)償方式正在發(fā)生變化，即由安置、差價(jià)補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合，逐漸向市場(chǎng)化貨幣拆遷的方式轉(zhuǎn)化。估價(jià)人員應(yīng)及時(shí)學(xué)習(xí)掌握新的征地和房屋拆遷補(bǔ)償法規(guī)。在新的法規(guī)出臺(tái)之前，應(yīng)按現(xiàn)行相關(guān)法規(guī)執(zhí)行。