1.4 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險

　　很顯然，投資者在選擇投資機會時，如果其他條件都相同，他肯定會選擇收 益最大的投資方案。但在大多數(shù)情況下，收益并非唯一的評判標準，還有許多其 他因素影響投資決策。風(fēng)險就是影響房地產(chǎn)投資收益的一個重要因素。

　　1.4.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的基本概念

　　1.4.1.1 風(fēng)險的定義

　　從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。 完成投資過程進入經(jīng)營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預(yù)期收益之間 的差別，進而也就可以計算獲取預(yù)期收益可能性的大小。圖1—1所示的A、B、 C三項投資，C的風(fēng)險最大、B次之、A最小。

　　例如，物業(yè)l為寫字樓項目，2002年末價值為1 000萬元，預(yù)計2003年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價值的標準方差為10%;物業(yè)2為保齡球場項目，2002年末價值為1 000萬元，2003年末價值為1 200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價值的標準方差為20%。因此可以推斷，物業(yè)2的投資風(fēng)險大于物業(yè)1的投資風(fēng)險。

　　當實際收益超出預(yù)期收益時，我們就稱投資有增加收益的潛力;而實際收益 低于預(yù)期收益時，我們就稱投資面臨著風(fēng)險損失。后一種情況更為投資者所重 視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進行投資的時候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險報酬”。

　　1.4.1.2 風(fēng)險與不確定性

　　風(fēng)險和不確定性有顯著區(qū)別。風(fēng)險的定義前面已經(jīng)說過，它涉及到變動和可能性，而變動常常又可以用標準方差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均

　　值收益偏離的程度。一般說來，標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險也就越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險就越大。

　　但如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，對未來投資收益的估計就應(yīng)該是定性的而非定量的。盡管有時人們會使用后悔值矩陣法或評分綜合評價法等。