案例分析練習(xí)題

　　趙某于2005年6月預(yù)購了一幢別墅(總售價(jià)為120萬元)，并先后向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于2006年6月30日竣工后，趙某付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，并重新進(jìn)行了裝修，花費(fèi)了40萬元。2006年9月為籌集資金做生意，趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2006年9月10日委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了估價(jià)，此時同類型(指重新裝修前)的別墅的正常市場售價(jià)為130萬元，趙某希望評估價(jià)值為2006年9月同類型別墅的正常市場售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用，即170萬元，現(xiàn)估價(jià)人員掌握的資料有：

　　1.趙某與開發(fā)商于2005年6月簽訂的商品房買賣合同原件;

　　2.趙某的購房發(fā)票;

　　3.商品房預(yù)售許可證復(fù)印件;

　　4.其他有關(guān)房地產(chǎn)市場資料。

　　請問：

　　1.上述資料用于抵押估價(jià)是否齊全?

　　2.估價(jià)人員可否承諾按170萬元進(jìn)行估價(jià)?

　　3.可否按2006年9月的同類型別墅的正常市場售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評估值?為什么?

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：

　　1.上述資料用于抵押估價(jià)尚不齊全，比如缺趙某裝修花費(fèi)成本的證明，拆除裝修部分的成本等。

　　2.房地產(chǎn)估價(jià)人員不能承諾按170萬元進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照獨(dú)立、客觀、公正的總原則進(jìn)行估價(jià)，不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價(jià)委托人的要求，使估價(jià)結(jié)果畸高或畸低。

　　3.不能按2006年9月的同類型別墅的正常市場售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評估值。因?yàn)橹匦卵b修會破壞原有裝修，并使原有裝修價(jià)值受損，所以重新裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值并不等于簡單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會平均成本進(jìn)行估價(jià)才是科學(xué)合理的。