案例分析練習(xí)題

　　甲公司2002年通過(guò)有償出讓方式(拍賣(mài))取得某地塊的土地使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價(jià)為3500元/㎡，甲公司擬分兩期建設(shè)50棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于2003年竣工時(shí)，因債務(wù)糾紛，被法院裁定強(qiáng)制拍賣(mài)還債。拍賣(mài)行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)公司評(píng)估出拍賣(mài)底價(jià)為3900元/㎡。拍賣(mài)行據(jù)此進(jìn)行了拍賣(mài)，成功賣(mài)出了8棟，平均成交價(jià)格為4000元/㎡，其余12棟流拍。當(dāng)2005年第二期30棟竣工后，建成的別墅以6100元/㎡一售而空。甲公司因此指責(zé)乙房地產(chǎn)估價(jià)公司于2003年評(píng)出的拍賣(mài)評(píng)估底價(jià)太低，而且當(dāng)時(shí)別墅的拍賣(mài)底價(jià)竟然只比2002年的樓面地價(jià)高400元/㎡，遠(yuǎn)低于其當(dāng)時(shí)投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙評(píng)估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論是合理準(zhǔn)確的。

　　請(qǐng)問(wèn)：乙評(píng)估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有哪些?

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：

　　乙評(píng)估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有

　　1.拍賣(mài)時(shí)的時(shí)點(diǎn)與第二期工程竣工時(shí)點(diǎn)相距兩年左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況已發(fā)生了變化。

　　2.為還債而強(qiáng)制拍賣(mài)的成交價(jià)格一般都會(huì)低于正常市場(chǎng)交易價(jià)格。

　　3.拍賣(mài)時(shí)只賣(mài)出了20棟中的8棟，說(shuō)明在當(dāng)時(shí)的拍賣(mài)成交價(jià)格水平上，市場(chǎng)的需求并不旺盛，需求不足也會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格較低。

　　4.整個(gè)別墅區(qū)在一期工程竣工與二期竣工時(shí)的整體小區(qū)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、配套設(shè)施建設(shè)方面不可同日而語(yǔ)。

　　5.2002年取得土地時(shí)的土地市場(chǎng)狀況與2003年拍賣(mài)別墅時(shí)不同，2002年的拍賣(mài)地價(jià)與2003年拍賣(mài)別墅的地價(jià)不具可比性，更不能與2003年拍賣(mài)別墅的拍賣(mài)底價(jià)相提并論。